投稿日:2017年08月09日

大家様のお悩み相談 Q&A

粗悪な他社の施工例正しいエアコン室外機部分の施工例

 

⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

安いからといって、手抜き工事をするような悪徳業者は要注意です。

手抜き工事はどのようにするのか?

ありがちなのが、塗り回数をごまかし、手間と材料をかけないこと。
3回塗りを2回に2回塗りを1回など・・・2回塗りを1回などは上塗りしかしていませんから、既存の塗装面と新しい塗膜が密着せず、剥がれてしまいます。下塗りは重要なのです。

そして材料偽装!!

契約時の塗料とは違う(レベルの低い)塗料を使う。
現場で塗料缶など確認された方が良いです。契約書にない塗料缶だった場合は要注意です。

さらに雑な仕事をすること。
例えば養生などをしっかりしないで塗装をしたり、
ケレンなど下地調整をしないで塗装してしまったり、職人ではない素人が工事をすることなど・・・

手抜きとは分からないところで、分からないようにできます。

仕上がった時にはきれいに施工出来ていても、長持ちせず、1年と持たずに剥がれてしまうケースもあります。

それに、ネームバリューで業者を決めるのは危険です。

なぜならば、

それは塗装知識が少ないため、下職に任せてしまうケースが多くあります。また、大手などは、仲介業者が多く入り、工事業者には10分の1以下の手間しか払われないことも。

そこで、どのような対策をするのか?

それは、どれだけ外壁塗装について知識があるか、また技術力が高い職人を集められているかです。

当然ですが、塗装のことを知らなければ、良い職人を集めることも不可能です。ですから、知識ある業者を選別してください。

そのためには、まず、診断をしてもらうこと。診断をしてもらい、説明をしっかり聞くことが必要です。ここで「業者の差」が出ます。

塗装の目的、下塗りの重要性、雨漏りする箇所、耐久を上げるための工事、など、しっかりと説明して頂き判断されると良いと思います。

 

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投稿日:2017年08月08日

先日に引き続き、雨漏りについてご説明いたします。
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お客様からの相談 Q&A

⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない

定期補修や点検はマンションの安全性・耐久性を維持するために必要です。

定期的に補修・点検をすることでマンション全体の耐久性も向上します。

大家様や管理会社は責任を持って定期補修・点検をしなければなりません。

ちなみに、マンションは10~12年周期で屋根・外壁の塗り替えをおこないます。

また、共同住宅に義務づけられている法定点検は以下のとおりです。

建築設備点検…1年に1回
特殊建築物定期検査…3年に1回
エレベーター保守点検…1年に1回
消防設備点検…機器点検は1年に2回、総合点検は1年に1回

 

⑥費用がいくらかかるかわからない。

点検・御見積・ご提案は、無料です。

マンションの外壁工事の概要としては、

表面清掃、ケレン(下地処理)を行い、塗装下地である外壁、コンクリート壁等の劣化・損傷箇所の修繕後、(再塗装の前処理工程として)塗装面の段差修正等の下地調整を行い、塗装を行います。

主要な工事部位として、

建物の外壁、共用廊下・階段、バルコニー等のコンクリート壁、手すり壁、庇・バルコニーの天井面等の吹付け塗装部、などがあります。

外壁塗装の費用は、塗装業者や改修前の素材、改修後の仕上げによって変わります。

通常、外壁塗装と同じタイミングで他の工事を含んでの大規模修繕をおこなうことがほとんどです。

外壁塗装工事以外にも、「仮設工事」、「下地補修工事」、「鉄部塗装工事」、「防水工事」、「シーリング工事」などの費用がかかります。

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投稿日:2017年08月07日

マンションから雨漏りがしていると不安になるものです。マンションが老朽化しているのではないか、という思いから安心して生活できなくなります。

雨漏りを修繕するには、原因を突き止めなければなりません。また、間違った修理をしてしまうと余計に雨漏りがひどくなる恐れもあります。

きちんと雨漏りを修理するためにも、雨漏りのマンションと一戸建ての違い・マンションの雨漏り工事など把握しておきましょう。

 

今回から調査から工事までの一連の流れをお話し致します。今回は調査の説明を致します。

 

シーリング(コーキング)の割れ塗膜の剥がれチョーキング(外壁を手で触ると、白い粉状のものが付着する状態)常に湿気がある・苔が生えている

 

常に湿気がある・苔が生えている

大家様からのお悩み相談 Q&A

 

まず、今までのお客様で一番多い悩みは、下記のとおりです。

①雨漏りしてないか気になる。
②台風や強風、ゲリラ豪雨などで雨漏りが心配。
③雨樋が曲がっているようだ。
④経年劣化か自然災害かわからない。
⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない。
⑥費用がいくらかかるかわからない。
⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

上記のようなことが多いのが実情です。

それでは、順番にご回答申し上げます。

 

①雨漏りしてないか気になる。

雨漏りしやすい場所は天井・天窓・屋根だけではありません。

サッシ・出窓・小窓・ベランダ・換気扇・ひさし・煙突・外壁など建物のあらゆる場所から雨漏りが発生するのです。

特に、湿気が集まる場所は雨漏りしやすい傾向があるのでチェックが必要です。

 

②台風や強風、ゲリラ豪雨などで屋根が心配。

外壁塗装がはがれている・バルコニーに藻やカビが出ている・サッシのかどにすき間ができているなどの症状は雨漏りの兆候です。

雨漏りが発生するまで時間の問題でしょう。

常に異常が起きていないかどうか、雨漏りしそうな場所をチェックすることが大切です。

 

 

③雨樋が曲がっているようだ。

天災やごみの詰まり等で、雨樋がゆがむ(曲がる)ケースや割れてしまう・外れてしまうケースがあります。

そのようなことにならない為には、定期的な清掃・メンテナンスが必要になります。

 

④経年劣化か自然災害かわからない。

外壁や屋根の塗り替えは10年を目安に実施されます。

ただし、アクリル系塗料のように短くて3〜4年と、塗料によって塗装しなければいけない時期が異なります

また、施工・設計に問題がある場合は新築マンションでもすぐに雨漏りが発生します。

 

つづきは、次回ブログでご紹介いたします。

 

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投稿日:2017年08月04日

台風5号の現況と予想

強い台風第5号は、4日3時には奄美大島の東約290キロにあって、1時間におよそ15キロの速さで西へ進んでいます。

中心の気圧は950ヘクトパスカル、中心付近の最大風速は40メートル、最大瞬間風速は60メートルで、中心から半径130キロ以内では風速25メートル以上の暴風となっています。
台風第5号は引き続き5日にかけて西に進み、4日夜から5日朝にかけて九州南部・奄美地方に接近する見込みです。

6日は進路を北よりに変えて、夜には九州にかなり接近するでしょう。

台風災害への対策と安全確保

災害発生時

通過中は外へ出ない。

エレベータを使わない。

到達6時間前 〜 到達直前

浸水の被害を想定する。

到達6〜12時間前

行政から避難勧告が出た場合は、複数で行動する。

避難準備情報が出された場合は、速やかに要援護者を避難させる。

到達12〜36時間前

懐中電灯や食料などを用意する。

家財道具を高い場所へ移す。

到達36〜48時間前

低地に住んでいる場合は、土のうなどを用意する。

事前に排水設備の点検・掃除をしておく。

屋根瓦やトタンを補強する。

 

 

 

賃貸物件が台風で被害にあったら!?修繕してくれるの?

台風等の自然災害によって物件、および家財道具に被害が発生した際、修繕費用はオーナー負担になるのか、借主負担しなければならないのか。頻繁に起こることでは有りませんが知っておく必要があります


自然災害の被害に遭ったときに困らないよう、正しい対処をするための基礎知識をまとめました。知らずに間違った行動をとると損をしてしまったり、トラブルになったりする可能性もあるので、事前に正しい知識を学んでおきましょう。

 

借主に過失がない場合

物件の修繕については、民法第606条第1項では以下のように定められています。賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う台風等の自然災害によって窓ガラスが割れるなどの被害が発生した場合、借主に過失がなければ修繕費用は基本的に貸主、つまり大家さんの負担になります。ただし、家財道具等の借主の所有物の損害については借主負担となるのが一般的です。

地震で家具が倒れてフローリングが傷ついた場合、フローリングの修繕費は基本的には貸主負担となり、家具の修理費は借主負担となります。破損時に申告せず、退去時に伝えた場合、その傷が地震に起因するかという証拠を示しにくいので、原状回復費として敷金から修繕費を差し引かれる場合があります。地震による物件の被害はトラブルになるケースが多く、借主の過失でない場合は基本的に貸主負担となりますので、破損が生じたらまず貸主に相談しましょう。

 

借主に過失がある場合

ただし、以下のように定められている通り、借主の責任によって損害が生じた場合、借主負担になります。置いてはいけない場所に危険物を置いている場合など、借主が負うべき善管注意義務を怠った場合はこれに該当する可能性があります。借主の責に帰すべき事由(故意又は過失)によって生じた場合、借主に損害賠償義務が生じる台風が来ているのに雨戸を閉めなかった、ベランダに山積みにしていた物が倒れて窓ガラスが割れた、といった場合は借主の過失となりますので、貸主に修繕費を請求しても断られる可能性が高いです。

 

 

建物に瑕疵がある場合

瑕疵(かし)は、欠陥や過失のことです。

たとえば物件自体に欠陥があり、それが原因で所有物が被害に遭った場合は貸主に責任が生じます。他にも老朽化や不具合によって塀が倒れそうになっていて、借主が修繕を依頼しているのになかなか対応してくれず、結果、台風で倒壊して被害に遭った場合なども貸主の責任となります。

争点は貸主の過失であるかどうかで、瑕疵=欠陥があるのに放置していた場合は、物件だけでなく所有物におよんだ被害も貸主に責任があります。

ただ、瑕疵であるかどうかは判断しづらいケースもありますし、どこまで貸主責任かを線引きしにくいケースもあるため、最終的には貸主と借主との話し合いになります。修繕を放置された場合は写真で撮影しておくなど、証拠を残しておいた方がいいかもしれません。

 

 

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投稿日:2017年08月03日

敷金とは?

敷金とは、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものです。

つまり敷金とは、”入居者から、何かあったときのために預けてもらったお金”なのです。
ここでいう”一切の債権”とは大家さんの賃借人に対する”未払い賃料債権”と”損害賠償債権”が主に上げられます。

損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。

善管注意義務とは

善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければなりません。
つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生するのです。

賃貸住宅の価値(建物価値)

「経年変化」や「通常の使用による損耗」の判断基準とはどこなのか?

実際のところこれを明確にするには困難です。

そこで国民生活センターなどにおける個別具体的苦情・相談事例の中で通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて検討し一定の区分をしたものが下の図です。

経年変化を考慮する理由!

①どのような場合でも経年変化・通常損耗が必ず前提となっており、

その分は、賃借人が賃料として 支払ってきているので経年変化・通常損耗の分が賃貸借期間中と明渡し時とで 二重に評価されるようになってしまうため。

②賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、

10年の場合は1年の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担額が同じであると言うのは賃借人相互の公平を欠くことになるため。
★賃借人の負担については、建物の設備等の経過年数を考慮し、

年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当であるとしています。
★しかし、設備等によって修繕・交換の実施時期はまちまちであり、それらの履歴を賃貸人や管理会社が 完全に把握しているか問題であるので、

経過年数を入居年数で代替する方式を採用しています。

この場合、入居時点での設備等の状況は必ずしも100%のものばかりではないので、

その状況にあわせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することにしています。

 

賃貸経営・管理については満室計画へご相談くださいませ

投稿日:2017年08月02日

利回りとは?

「利回り」とは簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。

不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。
不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、

どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておくことが大事です。

表面利回りとは

購入費用で割った数値で表した利回りのことをいいます。
よく物件情報などに利回りが記載されていますが、その多くは表面利回りが多いようです。

計算式  :  表面利回り=年間収入÷購入価格

単純計算例:【土地購入費+建築費用が1億円、家賃8万円 貸室10室の場合。】

8万円X10室=80万円(月額収入)X12ヶ月=960万円(年間収入)
960万円÷1億円=0.096 正確にはこの数字を100倍にする。
0.096X100=9.6%となる
◎収益力を大まかに捉えるのに便利!
△その物件を購入した時点での単年度の指標のため、 その後の利回りを維持できるかは解らない

 

 

実質利回りとは

満室を想定(予想)した年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値です。

 

計算式  : 想定利回り=年間収入÷購入価格

 

物件購入の際についている利回りは想定利回りの場合も…!?
不動産物件情報に記載されている「利回り」は、あくまでも販売会社がつけている言わば「想定利回り」も多いです。

収入の基準となる家賃もその物件内の最高額で判断されていることが多くあります。

 

入居率を考慮することも重要

いくら計算上の利回りが高くても、そもそも人が入居しなければ収益をあげることはできません。

「バス・トイレ別の部屋は入居率が高い」 「ペットも飼える部屋の人気が今高まっている」等、

その地域の情勢を踏まえどのような間取り・特徴の部屋に人気があるのかを考慮に入れて利回りを考えましょう。

自分で利回りを計算してみよう

以上のような理由から、物件購入の際に販売会社が記載している「利回り」相違して鵜呑みしてしまうことは危険です。

家賃や入居率及び年間ランニングコストなど経営していく際にかかる費用等も考慮に入れながら、ご自身が十分理解して利回りを計算してみることをおすすめします。

投稿日:2017年07月03日

何故、新築マンションには2DK・3DKという間取りがないのか?

間取りのトレンドは時代によって変化するものです。

築30年の物件と新築の物件を比較することによって

間取りのトレンドの違いがわかります。

築30年の間取りでは、個室は比較的広く快適な印象です。

個室の数が重要視されておりました。
一方、新築の間取りは個室の広さはおさえられており、個室よりもLDKの広さを重視している傾向が伺えます。

子供が1人か2人という今どきの家族にとっては十分な広さと言えます。

新築の間取りの個室には和室がないことも大きな変化です。

細かい点を見ていくと、新旧の間取りで異なるのは収納の取り方にも違いがあります。
築30年の間取りでは個室の収納は主に押入れとなっており、

容量としては問題ないが洋服を収納する場合に使いにくい為、

新築ではクローゼットが設けてあります。

引越しをする際に多くの人が利用する賃貸検索サイトでは、

賃料をはじめ、駅徒歩や築年数、間取りなど、様々な検索項目が設けられ、自

分の希望条件に合った物件を絞り込めます。

空室率が増加傾向にある昨今、不動産オーナー様は最も多くチェックされている検索項目を知ることで、

ユーザーが何を重視して物件を選んでいるのかを把握し、求められている条件を多く満たす物件こそが、満室経営につながります。

重要検索事項(20~40代の男女対象

第1位:賃料(48.6%)
第2位:通勤時間、間取り(11.4%)
第3位:駅徒歩、その他(8.6%)

賃料が群を抜いて最優先事項に選ばれていますが、間取りや用途を変更することで賃料を維持することも可能です。

賃料を下げてしまうのは最終手段とし、対策していくことが大切です。

 

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投稿日:2017年06月20日

こんにちは。

梅雨入り宣言があったのにも関わらず、晴天が続いてますね。

 

本日は、梅雨時~夏の時期に要注意のシロアリについてです。

 

シロアリは、木材の中に蟻道を作り、大切な家の床や柱をボロボロに食い散らし、湿った木材が大好物です。

なんと言っても、柔らかく、食いつきやすいので、蟻道が作りやすいのですから。

ですので、雨が多く湿気の多い梅雨は、シロアリにはとても過ごしやすい時期です。

家をシロアリの被害から守り、長持ちさせるためには、夏にシロアリがよりつきにくい環境作りがポイントになってきます。

床下の湿気対策(「床下調整剤」「床下換気扇」「床下に石灰を撒く」など)をとったりする手もありますが、

一度、シロアリが巣(コロニー)を作ってしまったら、

完全に駆除することはかなり困難と言われています。

 

RCや、軽量鉄骨のマンションでも、内装材(天井・壁・床)は木で組んである場合がほとんどです。

実際にシロアリを見たことのある人は、少ないのではないでしょうか。

シロアリは木を主食とする昆虫ですが、木の表面には出てこないため普段目にすることはありません。

 

気付かないうちに、どんどん被害が深刻化しているケースがあります。

目に見えるところに被害が出てきたころには、下地の木材がカスカスに食い荒らされていたり。

ひとつの部屋ではなく、複数の部屋で被害を受けていたり。

 

■春~夏にかけて羽蟻を沢山見た。

■床がフワフワと浮いたようになっている。

■床がギシギシ軋む。

■水漏れなどがある。もしくは、水漏れがあった。

■床下の湿気が多い。            など。

 

シロアリは巣を壊滅させないと駆除する事は困難で

このシロアリの巣を探し出す事が駆除への第一歩となります。

シロアリの巣が特に多く見られる場所は水廻りが多く、

お風呂場(ユニットバスではなく在来工法のお風呂は要注意)、トイレ、玄関、キッチンなどに集中していますので

床下に潜りこの周辺を重点的に点検します。

 

しかしシロアリの巣は土中や壁中などにありますので

見て目で発見する事が難しいのが現状です。

まず床下を確認する際には基礎や束などに蟻道と呼ばれる蟻の通り道が無いかを探します。

床が浮いているような場所なども重点的に点検します。

シロアリは外側を残して中だけを食べますので土台や大引きなどは叩いて音の違いを確認します。

中が食べられてる場合は音が軽い、他とは違う音がするなどの違いがあります。

 

被害が広がる前に、いち早く気付けるよう、日ごろからチェックが大切ですね。

投稿日:2017年06月16日

こんにちは!

暑い日が続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

先日に引き続き、暑い時期に活発な害虫について。

 

今回は蜂についてです。

前回はシロアリについてご紹介しております。コチラ☟

https://lifestylemarket.jp/page/view/153

 

 

蜂は希少性の高いものを合わせれば、世界中に20万種以上も生息していると言われています。

しかし、人に危害を加える蜂はこの中でも限られてきます。この日本に生息する蜂の種類と特徴、

そして攻撃性・凶暴性が高い蜂の見分け方について種類写真と共に探っていきましょう。

 

スズメバチ種

主な住処は土中や木の根元などが多く、

気づかぬうちに巣を刺激してしまう場合があります。

竹などに営巣する「フタオビドロバチ」などのドロバチもスズメバチ科に属しており、

山林で活動する際には十分に気を付ける必要があるでしょう。

 

 

アシナガバチ種

アシナガバチの巣は灰色(ねずみ色)が特徴。

都市の建物に溶け込み易く都市部で暮らすのに適した蜂と言えるでしょう。

スズメバチに比べて攻撃性はないものの、巣の防衛のために人に害を与えるケースも少なくはありません。

住居周りで営巣することも多いため、巣の駆除依頼が多い蜂でもあります。

 

 

ハナバチ種

楽曲名にも登場するマルハナバチなどを含め、農作物の受粉や蜂蜜など、

人との関わりが強い蜂の種類になります。

しかし、マルハナバチが在来種と外来種の植物を受粉させて交配してしまうケースや、

ハキリバチが野菜の葉を食い荒らしてしまうケースなど、

時には悪影響を与えるケースも少なくありません。

 

 

 

では実際に、上記の3種類の蜂の見分け方について解説していきます。

もちろん、蜂に襲われている状況で巣の形状や蜂の種類を図鑑で調べることは困難かと思いますので、

危険性の高いスズメバチとアシナガバチの簡単な見分け方をご紹介していきましょう。

 

 

 

攻撃性の高い蜂の多くは、「腰が細い蜂」になります。

なぜなら、昆虫などの餌が腰を通らないため、幼虫の分泌液を餌にしているからです。

つまり、コロニーを守らなければ餌にありつけない訳になりますので、

防衛本能が高い、攻撃性の高い蜂が多くなるのです。

そのため、攻撃性の高いスズメバチやアシナガバチを見分ける際には「腰がくびれているか」どうかを見るようにしましょう。

 

 

 

次に巣の形状からスズメバチとアシナガバチを見分けていきましょう。

フラスコ形や丸形で外が覆われている巣を見かけた場合、

スズメバチの可能性が高くなります。逆に、扇状に開けた巣をしていた場合はアシナガバチの可能性が高くなります。

巣の違いは両種を見分ける大きなポイントになりますが、

巣を探し回る行為はかえって襲われる危険がありますのでたまたま見つけた時に判断する程度にしておきましょう。

 

世界では絶滅危惧種を含め様々な種類の蜂が生息しており、

その一つ一つを見分けていくことは困難です。

しかし、危険性の高い蜂の特徴を理解することで、被害のリスクは大きく低減することが出来るはずです。

もちろん、見分ける前にまずは安全を確保することが先決になります。

黄色や黒のしま模様を見かけた際にはすぐ逃げる、そして安全を確認した後に蜂駆除を考えるようにしましょう。

 

 

ご入居者さまは、危険な蜂が巣をみつけたら、自分で駆除しようとせず、管理会社・大家さまへご報告くださいませ。

 

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投稿日:2017年06月06日

こんにちは!

すっかり夏の陽気になりました!

 

衣替えをするたびに、収納がもっと欲しいと思います。

そこで本日は、今池にあるトランクルームをご紹介いたします。

 

トランクルームといっても、屋外型・屋内型さまざまあります。

こちらが良く目にする屋外コンテナ型のトランクルームです。

空き地の活用として、コインパーキングやコンテナトランクルームに利用されて、

名古屋中でもいろんな場所にあります。

 

弊社でも、倉庫代わりで利用しておりましたが、

夏の時期に行くと、地獄のようにあつく3分も中に入っていられません。。。

 

梅雨時には湿気などから劣化やカビなどの心配があります。

温度や湿度などに影響を受けない収納物であれば、これほど便利な収納スペースはないでしょう。

 

 

ですが、今回は室内型のトランクルームをご紹介いたします。

 

屋内型のトランクルームの場合、24時間防犯カメラや監視カメラなどの設備が設置されていたり、

警備システムが万全です。

空調設備が整っているところも多く、気温や湿度に左右されませんので、

デリケートな衣類や美術品、コレクションなども安心して預けることができるというメリットがあります。

 

ですがその反面、料金がやや高めに設定されていると思われておりますが、

 

弊社で管理させて頂いている今池にあるトランクルームは、

かなりお値打ちに料金設定させて頂いております。

 

今池トランクルームの詳細はコチラ

https://lifestylemarket.jp/chintai/view/78

 

なんと月額5000円~

地区一番のお値打ち料金にて提供しております。

 

もちろん、

セキュリティー完備。

敷地内ひろびろ前面駐車場3台分完備。

エレベーター完備。

 

内覧いつでもお気軽にお問い合わせくださいませ!!

 

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