満室計画のリフォーム、改修工事、原状回復工事の成功事例(賃貸住宅版)

2020年09月16日

 

 

アパートやマンションで退去が発生すると、通常、原状回復工事が発生します。

その部屋の入居期間がほんの短期間で、入居者が綺麗に使用してくれたという状況も極たまにあります。

この場合、クリーニングだけで済ませることも可能ですが、通常では経年使用された部屋は原状回復工事というものが発生します。
このような原状回復工事をリフォームやリノベーションと呼ぶことがありますが、ではリフォームとリノベーションは違いがあるのでしょうか。

通常私の知る範囲では、リフォームとリノベーションはあまり明確になっていません。

部屋の間取りを変更するような大掛かりな工事でもリフォームと呼ぶことが多いでしょう。

某TV番組で築古住宅を柱と屋根を残して全面改修する場合でも、番組内ではリフォームと呼んでおります。

実際リフォームとリノベーションの呼び方は特に厳密な区分けはないようです。

とは言うものの、2つの呼び方があるということは何らかの基準らしきものは存在します。

 

 

「リフォーム」と「リノベーション」の違い

 

まずはリフォームですが、Reform=改善、改革、弊害などの除去などを意味します。これを賃貸住宅などの建物に当てはめますと、原状回復ということになるでしょう。

アパートやマンションにおいては使用劣化した天井、床や壁紙の張替え、洗面化粧台や換気扇の交換など元からあったものを元のグレードで回復させる場合です。

外壁の経年劣化による塗り替えや屋上防水のやりかえもリフォームにあたると考えます。

新築物件を100とした場合、数年後には物件価値は100以下になっているでしょう。

例えばそれが70となっていた場合、100に戻す工事がリフォームです。

ただ、実際の価値としては100には戻らないのが現状でしょう。

 

  

方やリノベーションですが、Renovation=革新、刷新、修繕、修理となります。

直訳的にはリフォームの意味とあまり変わりませんが、建築の世界ではグレードアップが目的となる場合に使われます。

エアコンの無い部屋にエアコンを設置することや、水と湯をそれぞれの量で調整する混合栓をシングルハンドの物に取り替えるなど、元のものと違う上級設備を取り入れるのも含まれるのです。

大規模なリノベーションになると、物件のデザイン性を求めることも多く、ダイニングキッチンとリビングが別部屋になっていたものを同じ部屋にしてLDK化したり、畳の床をフローリング床に変更し洋室化するのもリノベーションでしょう。

風呂、トイレ、洗面所が一体化のいわゆる3点セットのユニットバスから、それぞれを独立させた入居者需要に沿ったリノベーションも最近は良く聞きます。

新築物件を100とした場合、数年後に50となったものを120へとグレードアップすることを目的とした対策工事がリノベーションです。

 

 

リフォームの選択またはリノベーションの選択の基準

 

リフォームは原状回復の意味合いから比較的新しい物件で行われますが、

リノベーションは築古物件においてよく行われます。

 

なぜなら、新築当初はその時代のニーズに合った間取りや設備を取り入れていても、現代では住環境の変化から住み難くなっていることが多いからです。

例えば20年前の入居者は、大きなLDKよりも小さく分けた部屋を希望しました。

また、畳の床を好む入居者も大勢いて、最低1室は畳の部屋を希望しました。

しかし現在では、若者たちを中心として畳の部屋は敬遠されてしまいます。

極端な方では、畳の部屋があるだけでもその物件は検討除外されてしまうようです。

 

また、エアコンの普及率も現在ほど高くはなく、付いていなくても普通でしたが、今では付いていないと入居付けは難しいでしょう。

このような物件は、供給過多の現在ではリフォームしただけでは入居してもらえません。

最低でも新築に近い条件までグレードアップさせねばならないでしょう。

むしろ、築年数を非常に意識する日本人の風潮を考えると、新築以上のグレードが欲しいところでしょう。

ただ、リフォームやリノベーションは費用が嵩みます。

特にリノベーションは、内容によっては数百万円なんて事例は珍しくありません。家賃3万円程度の部屋に100万円超のリノベーションは再考の必要があるかもしれません。

この辺の費用対効果の検証は非常に重要でしょう。

 

リフォーム・リノベーションのご相談は満室計画まで

 


 

 

2017年12月27日

 

住宅リフォーム市場データブック2018 取材・編集: リフォーム産業新聞社

今年もこの季節がやって参りました。私の密かな楽しみ。実はこう見えて私はデータオタクでして、あらゆる分野のデータや統計が大好きなんです。

戦略を考える上でその基となるデータや資料はとても大切だと思います。と言うもの最もな理由に聞こえますが単純にデータや統計が好きなだけです。( ´∀` )

【01 市場動向】

■リフォーム市場4.4%減、消費増税の反動が長引くマーケットを分析

住宅リフォーム市場規模の推移と今後の予測
リフォーム部位別市場規模
エリア別リフォーム市場規模
住宅数と世帯数
リフォーム・既存住宅流通関連の政策・国の動き
分譲・賃貸マンションリフォーム市場規模
リフォームの住宅設備
リフォーム事業者の景況感
新設住宅着工戸数の推移と予測
【02 ユーザー】

■最新版「住宅市場動向調査」から見るリフォームユーザーの消費動向

リフォーム資金はピークから100万円減少
5割弱は建てた会社にリフォームを頼まない
トイレリフォームがキッチンを抜いて1位に
■リフォームユーザー動向国際比較
■高齢者のリフォームニーズ

【03 事業者】

■最新版「住宅リフォーム売上げランキングBEST700」

積水ハウスが3年連続業界トップに
■テーマ別ランキングBEST20

成長率、平均工事単価、年間工事件数、拠点生産性、社員生産性、拠点数
タマホームが330%の増収に
■都道府県別リフォーム売上げNo.1企業
■「住宅リフォーム売上ランキング」を元にリフォーム事業者の経営指標を分析

拠点当たり売上、成長率、粗利益率、受注構成(顧客別)、受注構成(建て方別)、平均工事単価、一人当たり生産性、一人当たり粗利額、業種構成
■マンションリフォーム売上げランキングBEST100

住友不動産が業界1位に
■業種別リフォーム売上ランキング

ハウスメーカー、総合リフォーム店、専門工事店、不動産・ゼネコン・デベロッパー、ビルダー・工務店、小売業、エネルギー(ガス)、エネルギー(太陽光発電・オール電化)、賃貸
【04 大手企業】

■大手リフォーム会社の経営指標を比較分析

合計売上高の推移、順位変動の推移、伸び率、営業利益率、マンションリフォーム売上高、生産性、平均工事単価、顧客構成、工事件数、拠点数、リフォーム売上高計画、純増従業員数、一拠点当たり売上高、
■業界トップ10社の07年?16年までの経営指標分析

・積水ハウス
・住友不動産
・大和ハウス
・積水化学工業
・ミサワホーム
・住友林業
・旭化成
・パナホーム
・三井不動産
・エディオン
【05 有力企業】

リフォーム専業店トップのナカヤマ、ニッカホーム比較分析
関東有力6社と関西有力3社の比較分析
■リフォーム売上高上位の有力企業27社の経営指標分析

・ナカヤマ
・ニッカホーム
・オンテックス
・朝日リビング
・TOKAIホールディングス
・日本ハウスホールディングス
・フレッシュハウス
・OKUTA
・大京リフォーム・デザイン
・ナサホーム
・ハウスクリニック
・コープ住宅
・CONY JAPAN
・アートリフォーム
・リノベる
・土屋ホームトピア
・近鉄不動産
・山商リフォームサービス
・東京ガスリモデリング
・野村不動産リフォーム
・オノヤ
・安江工務店
・スウェーデンハウスリフォーム
・サンリフォーム
・アヤハディオ
・頸城建工
・ナイスリフォーム
【06 エリア】

■全国47都道府県のリフォーム市場規模と住宅戸数などのデータを紹介

リフォーム市場規模、住宅ストック、人口、人口構成、空き家構成、新設住宅着工戸数、リフォーム売上トップ3、建築時期別住宅戸数
【07 建材・設備メーカー】

■大手住宅建材・設備メーカーのリフォーム事業への取り組み、経営指標を分析

・LIXILグループ
・パナソニックエコソリューションズ社
・TOTO
・YKK AP(YKKグループ)
・三協立山
・リンナイ
・ノーリツ
・タカラスタンダード
・クリナップ
・大建工業
【08将来予測】

■これからどのようなリフォームが伸びるのか。7つのデータを元に分析

「新築・既存住宅購入の意識」「既存住宅状況調査技術者の合格見込み者数」「リノベーション住宅推進協議会の適合リノベーション住宅の数」「空き家数及び空き家率の推移」「非木造の共同住宅のストック数」「訪日外国人数」「オフィスビルの築年数別ストック(12都市)」

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