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2020年09月16日
アパートやマンションで退去が発生すると、通常、原状回復工事が発生します。
その部屋の入居期間がほんの短期間で、入居者が綺麗に使用してくれたという状況も極たまにあります。
この場合、クリーニングだけで済ませることも可能ですが、通常では経年使用された部屋は原状回復工事というものが発生します。
このような原状回復工事をリフォームやリノベーションと呼ぶことがありますが、ではリフォームとリノベーションは違いがあるのでしょうか。
通常私の知る範囲では、リフォームとリノベーションはあまり明確になっていません。
部屋の間取りを変更するような大掛かりな工事でもリフォームと呼ぶことが多いでしょう。
某TV番組で築古住宅を柱と屋根を残して全面改修する場合でも、番組内ではリフォームと呼んでおります。
実際リフォームとリノベーションの呼び方は特に厳密な区分けはないようです。
とは言うものの、2つの呼び方があるということは何らかの基準らしきものは存在します。
「リフォーム」と「リノベーション」の違い
まずはリフォームですが、Reform＝改善、改革、弊害などの除去などを意味します。これを賃貸住宅などの建物に当てはめますと、原状回復ということになるでしょう。
アパートやマンションにおいては使用劣化した天井、床や壁紙の張替え、洗面化粧台や換気扇の交換など元からあったものを元のグレードで回復させる場合です。
外壁の経年劣化による塗り替えや屋上防水のやりかえもリフォームにあたると考えます。
新築物件を100とした場合、数年後には物件価値は100以下になっているでしょう。
例えばそれが70となっていた場合、100に戻す工事がリフォームです。
ただ、実際の価値としては100には戻らないのが現状でしょう。
方やリノベーションですが、Renovation＝革新、刷新、修繕、修理となります。
直訳的にはリフォームの意味とあまり変わりませんが、建築の世界ではグレードアップが目的となる場合に使われます。
エアコンの無い部屋にエアコンを設置することや、水と湯をそれぞれの量で調整する混合栓をシングルハンドの物に取り替えるなど、元のものと違う上級設備を取り入れるのも含まれるのです。
大規模なリノベーションになると、物件のデザイン性を求めることも多く、ダイニングキッチンとリビングが別部屋になっていたものを同じ部屋にしてLDK化したり、畳の床をフローリング床に変更し洋室化するのもリノベーションでしょう。
風呂、トイレ、洗面所が一体化のいわゆる3点セットのユニットバスから、それぞれを独立させた入居者需要に沿ったリノベーションも最近は良く聞きます。
新築物件を100とした場合、数年後に50となったものを120へとグレードアップすることを目的とした対策工事がリノベーションです。
リフォームの選択またはリノベーションの選択の基準
リフォームは原状回復の意味合いから比較的新しい物件で行われますが、
リノベーションは築古物件においてよく行われます。
なぜなら、新築当初はその時代のニーズに合った間取りや設備を取り入れていても、現代では住環境の変化から住み難くなっていることが多いからです。
例えば20年前の入居者は、大きなLDKよりも小さく分けた部屋を希望しました。
また、畳の床を好む入居者も大勢いて、最低1室は畳の部屋を希望しました。
しかし現在では、若者たちを中心として畳の部屋は敬遠されてしまいます。
極端な方では、畳の部屋があるだけでもその物件は検討除外されてしまうようです。
また、エアコンの普及率も現在ほど高くはなく、付いていなくても普通でしたが、今では付いていないと入居付けは難しいでしょう。
このような物件は、供給過多の現在ではリフォームしただけでは入居してもらえません。
最低でも新築に近い条件までグレードアップさせねばならないでしょう。
むしろ、築年数を非常に意識する日本人の風潮を考えると、新築以上のグレードが欲しいところでしょう。
ただ、リフォームやリノベーションは費用が嵩みます。
特にリノベーションは、内容によっては数百万円なんて事例は珍しくありません。家賃3万円程度の部屋に100万円超のリノベーションは再考の必要があるかもしれません。
この辺の費用対効果の検証は非常に重要でしょう。
