満室計画のリフォーム、改修工事、原状回復工事の成功事例(賃貸住宅版)

2020年10月20日

 

台風5号の現況と予想

強い台風第5号は、4日3時には奄美大島の東約290キロにあって、1時間におよそ15キロの速さで西へ進んでいます。

中心の気圧は950ヘクトパスカル、中心付近の最大風速は40メートル、最大瞬間風速は60メートルで、中心から半径130キロ以内では風速25メートル以上の暴風となっています。
台風第5号は引き続き5日にかけて西に進み、4日夜から5日朝にかけて九州南部・奄美地方に接近する見込みです。

6日は進路を北よりに変えて、夜には九州にかなり接近するでしょう。

台風災害への対策と安全確保

災害発生時

通過中は外へ出ない。

エレベータを使わない。

到達6時間前 ? 到達直前

浸水の被害を想定する。

到達6?12時間前

行政から避難勧告が出た場合は、複数で行動する。

避難準備情報が出された場合は、速やかに要援護者を避難させる。

到達12?36時間前

懐中電灯や食料などを用意する。

家財道具を高い場所へ移す。

到達36?48時間前

低地に住んでいる場合は、土のうなどを用意する。

事前に排水設備の点検・掃除をしておく。

屋根瓦やトタンを補強する。

 

 

 

賃貸物件が台風で被害にあったら!?修繕してくれるの?

台風等の自然災害によって物件、および家財道具に被害が発生した際、修繕費用はオーナー負担になるのか、借主負担しなければならないのか。頻繁に起こることでは有りませんが知っておく必要があります


自然災害の被害に遭ったときに困らないよう、正しい対処をするための基礎知識をまとめました。知らずに間違った行動をとると損をしてしまったり、トラブルになったりする可能性もあるので、事前に正しい知識を学んでおきましょう。

 

借主に過失がない場合

物件の修繕については、民法第606条第1項では以下のように定められています。賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う台風等の自然災害によって窓ガラスが割れるなどの被害が発生した場合、借主に過失がなければ修繕費用は基本的に貸主、つまり大家さんの負担になります。ただし、家財道具等の借主の所有物の損害については借主負担となるのが一般的です。

地震で家具が倒れてフローリングが傷ついた場合、フローリングの修繕費は基本的には貸主負担となり、家具の修理費は借主負担となります。破損時に申告せず、退去時に伝えた場合、その傷が地震に起因するかという証拠を示しにくいので、原状回復費として敷金から修繕費を差し引かれる場合があります。地震による物件の被害はトラブルになるケースが多く、借主の過失でない場合は基本的に貸主負担となりますので、破損が生じたらまず貸主に相談しましょう。

 

借主に過失がある場合

ただし、以下のように定められている通り、借主の責任によって損害が生じた場合、借主負担になります。置いてはいけない場所に危険物を置いている場合など、借主が負うべき善管注意義務を怠った場合はこれに該当する可能性があります。借主の責に帰すべき事由(故意又は過失)によって生じた場合、借主に損害賠償義務が生じる台風が来ているのに雨戸を閉めなかった、ベランダに山積みにしていた物が倒れて窓ガラスが割れた、といった場合は借主の過失となりますので、貸主に修繕費を請求しても断られる可能性が高いです。

 

 

建物に瑕疵がある場合

瑕疵(かし)は、欠陥や過失のことです。

たとえば物件自体に欠陥があり、それが原因で所有物が被害に遭った場合は貸主に責任が生じます。他にも老朽化や不具合によって塀が倒れそうになっていて、借主が修繕を依頼しているのになかなか対応してくれず、結果、台風で倒壊して被害に遭った場合なども貸主の責任となります。

争点は貸主の過失であるかどうかで、瑕疵=欠陥があるのに放置していた場合は、物件だけでなく所有物におよんだ被害も貸主に責任があります。

ただ、瑕疵であるかどうかは判断しづらいケースもありますし、どこまで貸主責任かを線引きしにくいケースもあるため、最終的には貸主と借主との話し合いになります。修繕を放置された場合は写真で撮影しておくなど、証拠を残しておいた方がいいかもしれません。

 

 

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2020年09月16日

 

マンションから雨漏りがしていると不安になるものです。マンションが老朽化しているのではないか、という思いから安心して生活できなくなります。

雨漏りを修繕するには、原因を突き止めなければなりません。また、間違った修理をしてしまうと余計に雨漏りがひどくなる恐れもあります。

きちんと雨漏りを修理するためにも、雨漏りのマンションと一戸建ての違い・マンションの雨漏り工事など把握しておきましょう。

 

今回から調査から工事までの一連の流れをお話し致します。今回は調査の説明を致します。

 

シーリング(コーキング)の割れ塗膜の剥がれチョーキング(外壁を手で触ると、白い粉状のものが付着する状態)常に湿気がある・苔が生えている

 

常に湿気がある・苔が生えている

大家様からのお悩み相談 Q&A

 

まず、今までのお客様で一番多い悩みは、下記のとおりです。

①雨漏りしてないか気になる。
②台風や強風、ゲリラ豪雨などで雨漏りが心配。
③雨樋が曲がっているようだ。
④経年劣化か自然災害かわからない。
⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない。
⑥費用がいくらかかるかわからない。
⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

上記のようなことが多いのが実情です。

それでは、順番にご回答申し上げます。

 

①雨漏りしてないか気になる。

雨漏りしやすい場所は天井・天窓・屋根だけではありません。

サッシ・出窓・小窓・ベランダ・換気扇・ひさし・煙突・外壁など建物のあらゆる場所から雨漏りが発生するのです。

特に、湿気が集まる場所は雨漏りしやすい傾向があるのでチェックが必要です。

 

②台風や強風、ゲリラ豪雨などで屋根が心配。

外壁塗装がはがれている・バルコニーに藻やカビが出ている・サッシのかどにすき間ができているなどの症状は雨漏りの兆候です。

雨漏りが発生するまで時間の問題でしょう。

常に異常が起きていないかどうか、雨漏りしそうな場所をチェックすることが大切です。

 

 

③雨樋が曲がっているようだ。

天災やごみの詰まり等で、雨樋がゆがむ(曲がる)ケースや割れてしまう・外れてしまうケースがあります。

そのようなことにならない為には、定期的な清掃・メンテナンスが必要になります。

 

④経年劣化か自然災害かわからない。

外壁や屋根の塗り替えは10年を目安に実施されます。

ただし、アクリル系塗料のように短くて3?4年と、塗料によって塗装しなければいけない時期が異なります

また、施工・設計に問題がある場合は新築マンションでもすぐに雨漏りが発生します。

 

つづきは、次回ブログでご紹介いたします。

 

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是非お気軽にお問合せください


 

 

2017年08月09日

 

大家様のお悩み相談 Q&A

粗悪な他社の施工例正しいエアコン室外機部分の施工例

 

⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

安いからといって、手抜き工事をするような悪徳業者は要注意です。

手抜き工事はどのようにするのか?

ありがちなのが、塗り回数をごまかし、手間と材料をかけないこと。
3回塗りを2回に2回塗りを1回など・・・2回塗りを1回などは上塗りしかしていませんから、既存の塗装面と新しい塗膜が密着せず、剥がれてしまいます。下塗りは重要なのです。

そして材料偽装!!

契約時の塗料とは違う(レベルの低い)塗料を使う。
現場で塗料缶など確認された方が良いです。契約書にない塗料缶だった場合は要注意です。

さらに雑な仕事をすること。
例えば養生などをしっかりしないで塗装をしたり、
ケレンなど下地調整をしないで塗装してしまったり、職人ではない素人が工事をすることなど・・・

手抜きとは分からないところで、分からないようにできます。

仕上がった時にはきれいに施工出来ていても、長持ちせず、1年と持たずに剥がれてしまうケースもあります。

それに、ネームバリューで業者を決めるのは危険です。

なぜならば、

それは塗装知識が少ないため、下職に任せてしまうケースが多くあります。また、大手などは、仲介業者が多く入り、工事業者には10分の1以下の手間しか払われないことも。

そこで、どのような対策をするのか?

それは、どれだけ外壁塗装について知識があるか、また技術力が高い職人を集められているかです。

当然ですが、塗装のことを知らなければ、良い職人を集めることも不可能です。ですから、知識ある業者を選別してください。

そのためには、まず、診断をしてもらうこと。診断をしてもらい、説明をしっかり聞くことが必要です。ここで「業者の差」が出ます。

塗装の目的、下塗りの重要性、雨漏りする箇所、耐久を上げるための工事、など、しっかりと説明して頂き判断されると良いと思います。

 

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2017年08月08日

 

先日に引き続き、雨漏りについてご説明いたします。
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お客様からの相談 Q&A

⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない

定期補修や点検はマンションの安全性・耐久性を維持するために必要です。

定期的に補修・点検をすることでマンション全体の耐久性も向上します。

大家様や管理会社は責任を持って定期補修・点検をしなければなりません。

ちなみに、マンションは10~12年周期で屋根・外壁の塗り替えをおこないます。

また、共同住宅に義務づけられている法定点検は以下のとおりです。

建築設備点検…1年に1回
特殊建築物定期検査…3年に1回
エレベーター保守点検…1年に1回
消防設備点検…機器点検は1年に2回、総合点検は1年に1回

 

⑥費用がいくらかかるかわからない。

点検・御見積・ご提案は、無料です。

マンションの外壁工事の概要としては、

表面清掃、ケレン(下地処理)を行い、塗装下地である外壁、コンクリート壁等の劣化・損傷箇所の修繕後、(再塗装の前処理工程として)塗装面の段差修正等の下地調整を行い、塗装を行います。

主要な工事部位として、

建物の外壁、共用廊下・階段、バルコニー等のコンクリート壁、手すり壁、庇・バルコニーの天井面等の吹付け塗装部、などがあります。

外壁塗装の費用は、塗装業者や改修前の素材、改修後の仕上げによって変わります。

通常、外壁塗装と同じタイミングで他の工事を含んでの大規模修繕をおこなうことがほとんどです。

外壁塗装工事以外にも、「仮設工事」、「下地補修工事」、「鉄部塗装工事」、「防水工事」、「シーリング工事」などの費用がかかります。

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