施工事例

2017年10月04日

 

賃貸で使用する主な 床材の違いと写真比較

今回は「床材」がテーマです。

新築の賃貸物件ならば、床材はほとんどフローリングをお使いだと思いますが、リノベーションの対象になる中古物件においてはどうでしょうか。

よくあるのは、和室から洋室にするケースで、その場合は新しく床を張りなおします。

それ以外は既存の床の上に新しい床を張る(上張りといいます)ことが多いです。

今は和室が減っていることもあり、上張りをすることが多いようです。

ひとくちに床といっても、主に3つの種類があります。

① フローリング
② クッションフロア
③ フロアタイル

それぞれの特徴を事例と合わせて説明しましょう。

フローリングについて

みなさんがよく「フローリング」と呼んでいるものは「複合フローリング」「無垢フローリング」があります。

複合フローリングというのは、合板の表面に化粧材を張り合わせたもので、用いる化粧材によって、薄く削った天然木の突き板を用いるタイプと、樹脂化粧シートなど特殊加工の化粧材を張ったタイプがあります。

そして突き板(天然木に近い床材)は、価格が高く、シートのほうが安価になります。

賃貸においては樹脂化粧シートのフローリングを使用することがほとんどです。

なかには、突き板のタイプと区別がつかないほど、天然木に近い雰囲気を持つ商品もみられます。

現在の複合フローリングは耐衝撃性や耐摩耗性など性能も上がり、またバリエーションも多く、無垢の風合いに近づけた商品や、色も白色から濃い色、中間色もかなりの色数があり、メーカーによってもそれぞれ特徴を出しています。

一方、無垢のフローリング材ですが、賃貸ではほとんど使いません。デザイナーズマンションではそれを売りに使うこともあるかと思いますが、価格が高く、メンテナンスが大変なので賃貸には不向きと判断します。

複合フローリングの事例

今まで使用した複合フローリングです。使うメーカーや色、模様、表面のツヤ具合で、その部屋の雰囲気もずいぶん変わってきます。明るくナチュラルなイメージの部屋には、これくらい明るい木調のフロア材を選びました。

クッションフロアは、「店舗用」が丈夫でカッコイイ!

フローリングの次によく使われるのがクッションフロアと呼ばれるシート状の床材です。

中間層に発泡塩化ビニルを使って衝撃吸収性を高めたもので、厚さは1.8~3.5mm程度が一般的で、水に強く、汚れも落としやすいので、洗面所・トイレ・キッチンなどの水回りに用いることが多いです。

それにメンテナンスも簡単で単価も安いため、使いやすいです。クッションフロアというと昔は安っぽい柄しかありませんでしたが、最近は柄や色も豊富で、見た目もかなりよくなっています。

また、クッションフロア安価だけれども耐久性が弱いという印象を持つ大家さんが多いと思いますが、店舗用であれば、価格は少し貼りますが、住宅用に比べて厚みがデザインもかっこいいので、私はよく使っています。

クッションフロアの事例

トイレや洗面、脱衣室の水回りの例です。

まとめ

一般的に賃貸物件の工事費用でいうと、クッションフロアが安く、ついでフロアタイルフローリングという順番で、コストがかかると認識されている大家さんが多いと思います。

しかし、床材の値段は、それぞれのグレードによります。

私のよく使うクッションフロアでは、住宅用は安価ですが店舗用はフロアタイルと同様のコストです。

フローリングも天然素材か複合素材によって値段が変わります。

注意したいポイントとしては、フローリングを張るのは大工工事です。

例えば、床・壁・天井の内装工事だけをしたい場合、床をフローリングにすると木工事+内装工事の業者が入ることになりますので、それぞれに工賃がかかってしまいます。

これを木目のフロアタイルにすれば、見た目は同じフローリング風で、内装工事のみの業者で済みますので、それだけでコストダウンします。

このような工程を減らすだけでコストの削減になるわけです。

張り方も既存の床材の上に張ることが可能なものがほとんどです。

その際に気を付けなければならないのが、室内建具(ドア)にフロアタイル分の隙間があるかどうか、もしくは見切り材の厚みよりはみ出さないか等がありますが、大体の場合クリアできます。

床材ひとつでいろんな空間を作ることができます。DIYできないものもありますが、デザインやコストを比較しながら次のリノベーションで試してみてください。

名古屋市の賃貸住宅は満室計画にご相談くださいませ。


 

 

2017年10月03日

 

「リフォーム」と「リノベーション」の違い

リフォームの選択またはリノベーションの選択の基準

リフォームは原状回復の意味合いから比較的新しい物件で行われますが、

リノベーションは築古物件においてよく行われます。

なぜなら、新築当初はその時代のニーズに合った間取りや設備を取り入れていても、現代では住環境の変化から住み難くなっていることが多いからです。

例えば20年前の入居者は、大きなLDKよりも小さく分けた部屋を希望しました。

また、畳の床を好む入居者も大勢いて、最低1室は畳の部屋を希望しました。

しかし現在では、若者たちを中心として畳の部屋は敬遠されてしまいます。

極端な方では、畳の部屋があるだけでもその物件は検討除外されてしまうようです。

また、エアコンの普及率も現在ほど高くはなく、付いていなくても普通でしたが、今では付いていないと入居付けは難しいでしょう。

このような物件は、供給過多の現在ではリフォームしただけでは入居してもらえません。

最低でも新築に近い条件までグレードアップさせねばならないでしょう。

むしろ、築年数を非常に意識する日本人の風潮を考えると、新築以上のグレードが欲しいところでしょう。

ただ、リフォームやリノベーションは費用が嵩みます。

特にリノベーションは、内容によっては数百万円なんて事例は珍しくありません。家賃3万円程度の部屋に100万円超のリノベーションは再考の必要があるかもしれません。

この辺の費用対効果の検証は非常に重要でしょう。


 

 

2017年09月06日

 

賃貸管理で負のスパイラルに陥らないために必要なこと!

2017年09月01日

 

負のスパイラル

これは、入居者の資質に大いに関係ありますが、もう一つは自分が借りた部屋だから、部屋の中を汚していても構わないと思わせてしまうことに原因があるのではないでしょうか。

蜘蛛の巣などが張って汚れた建物を見て、入居者はここに住んで良かったと思いますか。

日常清掃が行き届いていないアパートに住んでいて、入居者は建物に愛着がわくでしょうか。

愛着が持てない建物で、建物を綺麗に使いましょうと言ったところで守られるわけがなく、自分が借りている部屋の中も汚してもいいものだと思ってしまうのです。

建物が汚れてくれば、負のスパイラルとして入居者意識も変わってきて、入居者同士のトラブルや居住ルールも守られなくなりアパートの質も低下します。

建物管理として日常清掃ができていなければ、入居者は建物に愛情を持つどころかすぐに退去していってしまい、残るのは問題があるような人ばかりになってしまうのです。

このアパートに住んで良かったと思えるようなものにしなければ、賃貸業で勝ち残ってはいけないのです。

「破れ窓の理論」というのをご存じですか?

【雨漏り・防水工事パート③】調査から工事までの流れ

2017年08月09日

 

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大家様のお悩み相談 Q&A
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⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

安いからといって、手抜き工事をするような悪徳業者は要注意です。

手抜き工事はどのようにするのか?

ありがちなのが、塗り回数をごまかし、手間と材料をかけないこと。
3回塗りを2回に2回塗りを1回など・・・2回塗りを1回などは上塗りしかしていませんから、既存の塗装面と新しい塗膜が密着せず、剥がれてしまいます。下塗りは重要なのです。

そして材料偽装!!

契約時の塗料とは違う(レベルの低い)塗料を使う。
現場で塗料缶など確認された方が良いです。契約書にない塗料缶だった場合は要注意です。

さらに雑な仕事をすること。
例えば養生などをしっかりしないで塗装をしたり、
ケレンなど下地調整をしないで塗装してしまったり、職人ではない素人が工事をすることなど・・・

手抜きとは分からないところで、分からないようにできます。

仕上がった時にはきれいに施工出来ていても、長持ちせず、1年と持たずに剥がれてしまうケースもあります。

それに、ネームバリューで業者を決めるのは危険です。

なぜならば、

それは塗装知識が少ないため、下職に任せてしまうケースが多くあります。また、大手などは、仲介業者が多く入り、工事業者には10分の1以下の手間しか払われないことも。

そこで、どのような対策をするのか

それは、どれだけ外壁塗装について知識があるか、また技術力が高い職人を集められているかです。

当然ですが、塗装のことを知らなければ、良い職人を集めることも不可能です。ですから、知識ある業者を選別してください。

そのためには、まず、診断をしてもらうこと。診断をしてもらい、説明をしっかり聞くことが必要です。ここで「業者の差」が出ます。

塗装の目的、下塗りの重要性、雨漏りする箇所、耐久を上げるための工事、など、しっかりと説明して頂き判断されると良いと思います。

名古屋市の賃貸住宅専門!管理・リフォームのことなら満室計画へご相談くださいませ。

防水工事の事例はこちらをクリック?

パート①のブログはこちらをクリック?

パート②のブログはこちらをクリック?


 

 

2017年08月08日

 

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お客様からの相談 Q&A

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⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない。

定期補修や点検はマンションの安全性・耐久性を維持するために必要です。

定期的に補修・点検をすることでマンション全体の耐久性も向上します。

大家様や管理会社は責任を持って定期補修・点検をしなければなりません。

ちなみに、マンションは10~12年周期で屋根・外壁の塗り替えをおこないます。

また、共同住宅に義務づけられている法定点検は以下のとおりです。

建築設備点検…1年に1回
特殊建築物定期検査…3年に1回
エレベーター保守点検…1年に1回
消防設備点検…機器点検は1年に2回、総合点検は1年に1回

⑥費用がいくらかかるかわからない。

点検・御見積・ご提案は、無料です。

マンションの外壁工事の概要としては、

表面清掃、ケレン(下地処理)を行い、塗装下地である外壁、コンクリート壁等の劣化・損傷箇所の修繕後、(再塗装の前処理工程として)塗装面の段差修正等の下地調整を行い、塗装を行います。

主要な工事部位として、

建物の外壁、共用廊下・階段、バルコニー等のコンクリート壁、手すり壁、庇・バルコニーの天井面等の吹付け塗装部、などがあります。

外壁塗装の費用は、塗装業者や改修前の素材、改修後の仕上げによって変わります。

通常、外壁塗装と同じタイミングで他の工事を含んでの大規模修繕をおこなうことがほとんどです。

外壁塗装工事以外にも、「仮設工事」、「下地補修工事」、「鉄部塗装工事」、「防水工事」、「シーリング工事」などの費用がかかります。

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2017年08月07日

 

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マンションから雨漏りがしていると不安になるものです。マンションが老朽化しているのではないか、という思いから安心して生活できなくなります。

雨漏りを修繕するには、原因を突き止めなければなりません。また、間違った修理をしてしまうと余計に雨漏りがひどくなる恐れもあります。

きちんと雨漏りを修理するためにも、雨漏りのマンションと一戸建ての違い・マンションの雨漏り工事など把握しておきましょう。

今回から調査から工事までの一連の流れをお話し致します。今回は調査の説明を致します。

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まず、今までのお客様で一番多い悩みは、下記のとおりです。

①雨漏りしてないか気になる。
②台風や強風、ゲリラ豪雨などで雨漏りが心配。
③雨樋が曲がっているようだ。
④経年劣化か自然災害かわからない。
⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない。
⑥費用がいくらかかるかわからない。
⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

上記のようなことが多いのが実情です。

それでは、順番にご回答申し上げます。

①雨漏りしてないか気になる。

雨漏りしやすい場所は天井・天窓・屋根だけではありません。

サッシ・出窓・小窓・ベランダ・換気扇・ひさし・煙突・外壁など建物のあらゆる場所から雨漏りが発生するのです。

特に、湿気が集まる場所は雨漏りしやすい傾向があるのでチェックが必要です。

②台風や強風、ゲリラ豪雨などで屋根が心配。

外壁塗装がはがれている・バルコニーに藻やカビが出ている・サッシのかどにすき間ができているなどの症状は雨漏りの兆候です。

雨漏りが発生するまで時間の問題でしょう。

常に異常が起きていないかどうか、雨漏りしそうな場所をチェックすることが大切です。

③雨樋が曲がっているようだ。

天災やごみの詰まり等で、雨樋がゆがむ(曲がる)ケースや割れてしまう・外れてしまうケースがあります。

そのようなことにならない為には、定期的な清掃・メンテナンスが必要になります。

④経年劣化か自然災害かわからない。

外壁や屋根の塗り替えは10年を目安に実施されます。

ただし、アクリル系塗料のように短くて3?4年と、塗料によって塗装しなければいけない時期が異なります

また、施工・設計に問題がある場合は新築マンションでもすぐに雨漏りが発生します。

つづきは、次回ブログでご紹介いたします。

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2017年08月04日

 

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台風5号の現況と予想

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強い台風第5号は、4日3時には奄美大島の東約290キロにあって、1時間におよそ15キロの速さで西へ進んでいます。

中心の気圧は950ヘクトパスカル、中心付近の最大風速は40メートル、最大瞬間風速は60メートルで、中心から半径130キロ以内では風速25メートル以上の暴風となっています。

 台風第5号は引き続き5日にかけて西に進み、4日夜から5日朝にかけて九州南部・奄美地方に接近する見込みです。

6日は進路を北よりに変えて、夜には九州にかなり接近するでしょう。

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台風災害への対策と安全確保
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災害発生時

通過中は外へ出ない。

エレベータを使わない。


到達6時間前 ? 到達直前

浸水の被害を想定する。

到達6?12時間前

行政から避難勧告が出た場合は、複数で行動する。

避難準備情報が出された場合は、速やかに要援護者を避難させる。

到達12?36時間前

懐中電灯や食料などを用意する。

家財道具を高い場所へ移す。

到達36?48時間前

低地に住んでいる場合は、土のうなどを用意する。

事前に排水設備の点検・掃除をしておく。

屋根瓦やトタンを補強する。

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賃貸物件が台風で被害にあったら!?修繕してくれるの?
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台風等の自然災害によって物件、および家財道具に被害が発生した際、修繕費用はオーナー負担になるのか、借主負担しなければならないのか。頻繁に起こることでは有りませんが知っておく必要があります


自然災害の被害に遭ったときに困らないよう、正しい対処をするための基礎知識をまとめました。知らずに間違った行動をとると損をしてしまったり、トラブルになったりする可能性もあるので、事前に正しい知識を学んでおきましょう。

借主に過失がない場合

物件の修繕については、民法第606条第1項では以下のように定められています。賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う台風等の自然災害によって窓ガラスが割れるなどの被害が発生した場合、借主に過失がなければ修繕費用は基本的に貸主、つまり大家さんの負担になります。ただし、家財道具等の借主の所有物の損害については借主負担となるのが一般的です。

地震で家具が倒れてフローリングが傷ついた場合、フローリングの修繕費は基本的には貸主負担となり、家具の修理費は借主負担となります。破損時に申告せず、退去時に伝えた場合、その傷が地震に起因するかという証拠を示しにくいので、原状回復費として敷金から修繕費を差し引かれる場合があります。地震による物件の被害はトラブルになるケースが多く、借主の過失でない場合は基本的に貸主負担となりますので、破損が生じたらまず貸主に相談しましょう。

借主に過失がある場合

ただし、以下のように定められている通り、借主の責任によって損害が生じた場合、借主負担になります。置いてはいけない場所に危険物を置いている場合など、借主が負うべき善管注意義務を怠った場合はこれに該当する可能性があります。借主の責に帰すべき事由(故意又は過失)によって生じた場合、借主に損害賠償義務が生じる台風が来ているのに雨戸を閉めなかった、ベランダに山積みにしていた物が倒れて窓ガラスが割れた、といった場合は借主の過失となりますので、貸主に修繕費を請求しても断られる可能性が高いです。

建物に瑕疵がある場合

瑕疵(かし)は、欠陥や過失のことです。

たとえば物件自体に欠陥があり、それが原因で所有物が被害に遭った場合は貸主に責任が生じます。他にも老朽化や不具合によって塀が倒れそうになっていて、借主が修繕を依頼しているのになかなか対応してくれず、結果、台風で倒壊して被害に遭った場合なども貸主の責任となります。

争点は貸主の過失であるかどうかで、瑕疵=欠陥があるのに放置していた場合は、物件だけでなく所有物におよんだ被害も貸主に責任があります。

ただ、瑕疵であるかどうかは判断しづらいケースもありますし、どこまで貸主責任かを線引きしにくいケースもあるため、最終的には貸主と借主との話し合いになります。修繕を放置された場合は写真で撮影しておくなど、証拠を残しておいた方がいいかもしれません。

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2017年08月03日

 

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敷金とは?
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敷金とは、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものです。

つまり敷金とは、”入居者から、何かあったときのために預けてもらったお金”なのです。

ここでいう”一切の債権”とは大家さんの賃借人に対する”未払い賃料債権”と”損害賠償債権”が主に上げられます。

損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。

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善管注意義務とは
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善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければなりません。

つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生するのです。

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賃貸住宅の価値(建物価値)
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「経年変化」や「通常の使用による損耗」の判断基準とはどこなのか?

実際のところこれを明確にするには困難です。

そこで国民生活センターなどにおける個別具体的苦情・相談事例の中で通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて検討し一定の区分をしたものが下の図です。

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2017年08月02日

 

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利回りとは?
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「利回り」とは簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。

不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。

不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、

どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておくことが大事です。

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表面利回りとは
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購入費用で割った数値で表した利回りのことをいいます。
よく物件情報などに利回りが記載されていますが、その多くは表面利回りが多いようです。

計算式  :  表面利回り=年間収入÷購入価格

単純計算例:【土地購入費+建築費用が1億円、家賃8万円 貸室10室の場合。】

8万円X10室=80万円(月額収入)X12ヶ月=960万円(年間収入)
960万円÷1億円=0.096 正確にはこの数字を100倍にする。
0.096X100=9.6%となる

◎収益力を大まかに捉えるのに便利!
△その物件を購入した時点での単年度の指標のため、 その後の利回りを維持できるかは解らない

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実質利回りとは
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満室を想定(予想)した年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値です。

計算式  : 想定利回り=年間収入÷購入価格

物件購入の際についている利回りは想定利回りの場合も…!?
不動産物件情報に記載されている「利回り」は、あくまでも販売会社がつけている言わば「想定利回り」も多いです。

収入の基準となる家賃もその物件内の最高額で判断されていることが多くあります。

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入居率を考慮することも重要

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いくら計算上の利回りが高くても、そもそも人が入居しなければ収益をあげることはできません。

「バス・トイレ別の部屋は入居率が高い」 「ペットも飼える部屋の人気が今高まっている」等、

その地域の情勢を踏まえどのような間取り・特徴の部屋に人気があるのかを考慮に入れて利回りを考えましょう。

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自分で利回りを計算してみよう
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以上のような理由から、物件購入の際に販売会社が記載している「利回り」相違して鵜呑みしてしまうことは危険です。

家賃や入居率及び年間ランニングコストなど経営していく際にかかる費用等も考慮に入れながら、ご自身が十分理解して利回りを計算してみることをおすすめします。


 

 

2017年07月03日

 

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2017年06月20日

 

こんにちは!

暑い日が続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

先日に引き続き、暑い時期に活発な害虫について。

今回は蜂についてです。

前回はシロアリについてご紹介しております。コチラ?

https://lifestylemarket.jp/page/view/153

蜂は希少性の高いものを合わせれば、世界中に20万種以上も生息していると言われています。

しかし、人に危害を加える蜂はこの中でも限られてきます。この日本に生息する蜂の種類と特徴、

そして攻撃性・凶暴性が高い蜂の見分け方について種類写真と共に探っていきましょう。

スズメバチ種

主な住処は土中や木の根元などが多く、

気づかぬうちに巣を刺激してしまう場合があります。

竹などに営巣する「フタオビドロバチ」などのドロバチもスズメバチ科に属しており、

山林で活動する際には十分に気を付ける必要があるでしょう。

アシナガバチ種

アシナガバチの巣は灰色(ねずみ色)が特徴。

都市の建物に溶け込み易く都市部で暮らすのに適した蜂と言えるでしょう。

スズメバチに比べて攻撃性はないものの、巣の防衛のために人に害を与えるケースも少なくはありません。

住居周りで営巣することも多いため、巣の駆除依頼が多い蜂でもあります。

ハナバチ種

楽曲名にも登場するマルハナバチなどを含め、農作物の受粉や蜂蜜など、

人との関わりが強い蜂の種類になります。

しかし、マルハナバチが在来種と外来種の植物を受粉させて交配してしまうケースや、

ハキリバチが野菜の葉を食い荒らしてしまうケースなど、

時には悪影響を与えるケースも少なくありません。

では実際に、上記の3種類の蜂の見分け方について解説していきます。

もちろん、蜂に襲われている状況で巣の形状や蜂の種類を図鑑で調べることは困難かと思いますので、

危険性の高いスズメバチとアシナガバチの簡単な見分け方をご紹介していきましょう。

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2017年06月16日

 

こんにちは。

梅雨入り宣言があったのにも関わらず、晴天が続いてますね。

本日は、梅雨時~夏の時期に要注意のシロアリについてです。

【トランクルーム】収納にお困りの方必見です!

2017年06月06日

 

https://lifestylemarket.jp/chintai/view/78

なんと月額5000円~

地区一番のお値打ち料金にて提供しております。

もちろん、

セキュリティー完備。

敷地内ひろびろ前面駐車場3台分完備。

エレベーター完備。

内覧いつでもお気軽にお問い合わせくださいませ!!

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2017年06月01日

 

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こんにちは!

本日は、追い炊き配管工事について。

ファミリーは、

一人目の入浴・二人目の入浴に間が空いてしまい温度が冷めてしまうから・・・

単身者さんは、

1日目のお風呂を2日目にも沸かしなおして入浴したい・・・

と、追い炊き機能は大変需要があります。

ファミリー向け

第1位 追い焚き機能(前回1位)

第2位 システムキッチン(前回5位)

第3位 エントランスオートロック(前回2位)

第4位 インターネット無料(前回3位)

第5位 ウォークインクロゼット(前回7位)

第6位 浴室換気乾燥機(前回6位)

第7位 ホームセキュリティ(前回4位)

第8位 床暖房(前回ランク外)

第9位 太陽光パネル入居者個別売電(前回8位)

第10位 24時間利用可能ゴミ置場(前回9位)

既存物件では、新築マンションと同等の設備を導入しないと、

家賃が少し高くても!と新築マンションを希望される方が多いです。

今一度、周辺の競合物件と見比べて設備・家賃を検討しなければなりません。

いつでもなんでもご相談くださいませ!!!


 

 

2017年05月31日

 

2017年05月30日

 

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こんにちは。
本日は、間取り変更・間仕切り解体の事例です。
3DKタイプの間取りの区分マンションの間取り変更のリフォーム事例です。
近年、3部屋という部屋数より、

1つの広い空間を好むようになり、3DK需要が減少しております。

こちらのお客様は、ご夫婦2人でお住まいになり
お孫さんが遊びにきてもよいように、広いリビングが欲しいというご依頼でした。
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RC(鉄筋コンクリート)の建物では、梁と柱が構造躯体になるので、
木で組んである間仕切りは解体可能です。
工事費について、幾らくらいで出来るのか。と大体の金額を尋ねられることが多いのですが、
物件によって、造りがバラバラなんです。
壁を解体した後に、天井が落ちてくるケースがあったり、
床の高さ(レベル)が合わず、段差が出来てしまうケースも・・・
折角広い空間をつくっても、段差があるようではかなり残念です。
いつでもなんでもご相談くださいませ!!!

 

 

2017年05月26日

 

こんにちは。

真夏のような暑い日があったと思えば、

昨夜は土砂降り雨でしたね。

しかしこの雨も明日までの予報。

梅雨入りはまだのようです。

そんな梅雨時期に多いトラブルとして、雨漏りがあります。

屋上の防水層に亀裂がある

【防水工事事例】10年経ったら、建物診断!!

2017年05月26日

 

昨日に引き続き、本日も雨です。

昨日のおさらいです。

雨漏り被害にあう前に、下記事項要チェックです。

①屋上の防水層に亀裂がある。

②冊子周りや目地のシーリングがスカスカになっている。

③共用廊下の長尺シートが剥がれている。

④外壁にクラックが走っている。

⑤クラックや目地から、エフロ(白い粉)が滲み出ている。

屋上の防水には、3種類あります。

・塗膜防水(塗る工法)

・アスファルト防水(塗る+貼る工法)

・シート防水

防水工事にはさまざまな種類があり、用途に応じた工法で施工されています。

防水は、建物を雨漏りから防ぐだけでなく、建物の構造自体を守っています。

建物構造の代表である鉄筋コンクリート構造は、

鉄筋が弱アルカリ性に覆われ、錆から保護されていますが、

コンクリートの表層から空気中の炭酸ガスなどが侵入すると、化学反応により

、コンクリートのアルカリ性は失われ(中性化)、内部の鉄筋は錆びやすくなります。

その結果、コンクリートが破損したり、

コンクリート中の成分が染み出す現象(エフロレッセンス)が起こり、建物の劣化が進んでしまいます。

このような構造劣化を防ぐ意味でも、防水はとても重要な機能です。

防水工事の耐用年数は大きく「工法」「材料」「工事の質」「工事対象部分の状況」などによって変化します。

工事の質は防水工事会社の技術やサービスレベルによって異なり、

対象部分の状況に関しては、日当りや風の影響の大小、または人がどのくらいその場所を利用するか等で変化致します。

10年以上メンテナンスをしていない方は、

建物診断をお勧めいたします。

いつでもなんでもご相談くださいませ!!!

2017年05月26日

 

こんにちは。

本日は、排水管洗浄についてです。

先日、入居中の物件で浴室の排水になにか詰まってしまい、

オーバフローして下の階まで水が漏れてしまったとご連絡いただき、

緊急対応させていただきました。

原因は、髪の毛でした。

他にも考えられる原因として、

残飯・洗剤カス・油・石鹸カス・食材・カビ 等

漏水事故の中で、大切なのは原因追及です。

普段普通に生活していても、どんどん汚れが蓄積され詰まってしまうケースがあります。

【リアテックシート貼工事】取替費用の半分で、新品のようになる裏ワザ!

2017年05月23日

 

2017年05月22日

 

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オーナー様にとって物件の購入時を除けば一番大きな出費が「大規模修繕工事」

所謂、外壁の塗装の塗り替え工事です。

エレベーターの載せ変えなどの特殊な事情が無い限り、

賃貸住宅で一番大きな費用の出費を伴う外壁塗装工事は費用の金額も然ることながら

今後10年間のトレンドをしっかりと把握して色目を決定しなければいけませんし、

漏水事故にならないように建物の躯体や開口部の取り合いなどしっかりチェックして補修することが凄く大切です。

この物件の一代事業とも呼べる外壁の塗装工事を価格の安さだけに捉われてしまい

安かろう悪かろうのもぐり業者に騙されて後々後悔なさっている大家様をたくさん知っています。

失敗しない為の塗装工事のチェック事項

1、発注する会社の身元調査。意外と上辺だけで信用しています。

10年保証と言っても会社自体が10年間生存している統計は国税庁が発表している数字で10%を切っています。

安くてもひどい工事をされて、文句を言っていく会社すら存在していない。のは笑えません。

2、塗料のメーカー保障と業者の施工保証をきっちりを把握する

皆さんよく勘違いしていらっしゃるのが塗料や材料のメーカー保障はきっちりとした施工を

した証拠があって漏水を起こした場合に保証が受けられます。

潰れるような会社、安かろう悪かろうの会社は、そもそもがきっちりと標準工事仕様を

守っていないことが多いです。よって保証が受けられません。

3、契約内容と施工内容の中途検

見積もり内容と契約内容、そして施工がきっちりと実施されているかをきっちりとチェックする必要があります。

使う材料の適正な仕様と施工を見極める実務の経験が必要です。

お値打ちなお値段で契約することもとても大切ですがそれ以上に

内容を把握してより良い物件の仕上がりに出来るように打ち合わせ段階で気をつけたいことがたくさんあります。弊社に発注頂かなくても結構ですから、大規模修繕工事を行う際は必ずご相談下さい

満室計画に相談しておいて良かったと絶対に思って頂けると思います。

いつでもなんでもご相談くださいませ!!!


 

 

2017年05月17日

 

風の強いある日、皆さまも一度はご経験されたことがあるかとは思うのですが

お部屋の空気の入れ替えの為に窓を開けると、強風にあおられ片開きドアがバターーーンと閉まってしまうことってございませんか

先日、私そんな体験をしまして、ドアレバーの部分が勢いよく壁に衝突してしまいました

風の威力は凄まじく、見事に壁にポッカリと穴が開いてしまいました

壁に穴が開いてしまうと意外と厄介で

穴の開いた部分の石膏ボードを四角に切り取り、同じ大きさに切ったボードをはめ込み接着・・・はめ込んだ所にクロス貼って・・・・・なんてことになってしまうのです

なのでお恥ずかしながらそのままになっております

【臭いトラブル】入居期間が短いお部屋は臭いが原因かもしれません

2017年05月16日

 

【アクセントクロス事例】速報!2017年最新トレンドを取り入れて春の入居シーズンで花咲かすには!意外とコレでした・・・

2017年05月15日

 

【クローゼット造作事例】収納スペースの重要さを、今一度考えてみる

2017年05月12日

 

ゴールデンウィークが過ぎると、本格的に夏の陽気が感じられる今日この頃。

ようやく、というか今更ですが、自宅の衣替を行いました。冬物衣服はもちろん、電気ヒーターや羽毛布団までもクローゼットの中にしっかりと収納。お部屋を有効活用するために欠かせないのが収納スペースです。

それでは、本日は収納について、押入れリフォームを3パターンご紹介いたします。

① 皆様も既にご存じではないでしょうか?押入れをクローゼットへ完全リフォーム

【建具工事事例】印象が驚くほど変わる!快適な空間を生み出す建具

2017年05月11日

 

【エントランス改修事例】入口や玄関をかえるだけで建物の外観イメージが78%変わる

2017年05月10日

 

【外壁塗装工事事例パート3】安全と品質に対して意識を高くもった責任保証施工!

2017年05月09日

 

外壁塗装工事パート3です。

外壁塗装を施すと、今まで空室が続いていたお部屋でも、

嘘のように入居率が上がります。

建物の外観が古めかしいと、

幾ら内装が綺麗にリノベーションされていても、

決まりずらい物件となってしまいます。

先日からご紹介させて頂いております某ビル様の2棟外壁塗装工事後には、

直ぐに満室のお声を頂きました。

そこで、さらにもう一棟工事をさせて頂くことになりました。

【外壁塗装工事事例パート2】安全と品質に対して意識を高くもった責任保証施工!

2017年05月08日

 

こんにちは。

先日に引き続き、外壁塗装工事事例をご紹介いたします。

前回ご紹介した外壁塗装工事事例の物件のご所有のオーナー様から大変ご好評を頂きまして、

もう一棟外壁塗装工事をさせて頂きました。

【外壁塗装工事事例】安全と品質に対して意識を高くもった責任保証施工!

2017年04月28日

 

こんにちは。

最近は、晴れの日が多く清々しい季節となりました。

そんな降水確率の低い天気が安定している、3~5月又は9~11月は、

外壁塗装・防水工事に非常に適した季節です。

空気が乾燥し、しっかりした施工になりやすいです。

では反対に、施工が不可能な気候条件とは、

・気温が5度以下の時

・湿度が85%以上の時(雨の日)

ですので、梅雨時期・積雪時は不向きです。

本日は、外壁塗装工事の事例をご紹介いたします。

【バスコーティング】水周りを清潔にリニューアルすると成約率は3倍上がる

2017年04月27日

 

【共用トイレ改修事例】泥んこ汚れに強く、水とブラシでジャブジャブ洗える共用トイレ

2017年04月26日

 

先日休日にOPENしたばかりの、名駅のJPゲートタワーに

買い物に行ってまいりました!

本日は、名駅にちなんで

名駅裏の柳橋中央市場の本当に大変お世話になった、

オフィスビル様の工事事例をご紹介いたします。

魚市場のど真ん中に建つ6階建ての立派なオフィスビル様です。

共用トイレの改修事例です。

3フロア分の工事事例のうち、まず1フロア分の工事の流れを写真付きでアップしたいと思います。

【設備器具交換事例】三大水廻り設備。キッチン・浴室・トイレ取替

2017年04月25日

 

【ゴミ屋敷トラブル】強制退去-敷金精算-原状回復-入居斡旋までの道のり

2017年04月24日

 

【間取り変更パート2】昭和時代の2DKは、思い切って1LDKに間取り変更!

2017年04月22日

 

今では需要の少ない2DKを、1LDKに間取り変更した事例。パート2

【間取り変更パート1】昭和時代の2DKは、思い切って1LDKに間取り変更

2017年04月21日

 

今では需要の少ない2DKを、1LDKに間取り変更した事例。パート1

玄関の表装工事事例。一目瞭然!センスの良い空間造り!

2017年04月20日

 

小工事事例。DIY事例。賃貸住宅専門の施工会社です!名古屋限定!

2017年04月19日

 

「洗濯機は絶対室内!」経験者の語るデメリット

2017年04月18日

 

満室経営を目指す大家様へ。年間500件以上の工事実績のノウハウ

2017年04月18日

 

「家賃を下げないと徐々に埋めづらくなってきている」という大家様のお声をよく耳にします。

だからこそ、エリアや家賃にあったリフォーム戦略が重要です。

Q1.入居者層(ターゲット)の設定をどうするか

A1.使い勝手の悪い3DKはファミリー層に人気の2LDKへの間取り変更 etc….

劇的にビルのイメージを変える共用部の改修工事

2017年04月18日

 

キッチン交換で約23万円を無駄に使わないでください。

2017年04月18日

 

賃貸住宅の30%以上の入居者様が【宅配BOX】を利用しています。

2017年04月18日

 

今や、3割強の世帯がインターネットで買い物をしている時代です。

ユニットバス交換の1/3の費用でまるで新品のように蘇る裏技!!

2017年04月18日

 

フローリングの貼替の前にやるべきこと!!!

2017年04月18日

 

ごみステーションはマンションのグレードを量る一つの大切な指標なのはご存知ですか?

2017年04月18日

 

【三点式ユニットバス】は【和便器のアパート】と同じぐらい入居者を逃がしてしまいます

2017年04月18日

 

日頃の入居者様からのクレームを頼りに、内覧者様を逃さないマンション作り

2017年04月18日

 

 

タイル洗浄

2016年01月27日

 

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タイル洗浄をすることで清潔で綺麗なイメージに変わったエントランス!!

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名古屋の大家さんが不動産投資の為に読んだら良いけど代わりに満室計画が読んだ本

満室計画のリフォーム、改修工事、原状回復工事の成功事例(賃貸住宅版)

名古屋の大家さんの為のスペシャルコンテンツ

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賃貸住宅リフォームマスターのブログ【名古屋物語】

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