2020年03月01日

1.人を動かす 文庫版 Kindle版 D.デールカーネギー

2.道は開ける 文庫版 Kindle版 D.デールカーネギー

3.中村天風 成功哲学三部作 中村天風

6.ブライアン・トレーシー流危機脱出法 ピンチを成功に変える21の仕事術  ブライアン・トレーシー

7.常識の壁をこえて ――こころのフレームを変えるマーケティング哲学 Kindle版 ダン・ケネディー

8.自分の小さな「箱」から脱出する方法 アービンジャー インスティチュート

9.訂版 不動産投資の破壊的成功法 金森 重樹  (著)

10.たった一人の熱狂 仕事と人生に効く51の言葉 Kindle版 見城徹

 

大家さんにとってだけ良い本というわけでもなく経営者を28年やってきて思う繰り返し読んできた本です。

2020年03月01日

G.W 5/2~5/6

お盆休み 8/13~8/16

年末年始休暇について2020/12/26~2021/01/04

 

2020年02月25日

脱住宅: 「小さな経済圏」を設計する

 

 

 

「1つの家族で1つの住宅」は本当に必要なのか?

自らのライフスタイルと向き合い、そのために最適な空間を模索するためのスタートラインが「一住宅=一家族」という固定観念から自由になることだ。この本は、そんな常識の地殻変動を起こすための希望の書である。

と説明書きにあったので、なんだかおもしろそうなんので

年の初めに読んだ本です。

兼ねてから私も食堂付きアパートorマンションは少し考えていましたので

どうやって採算を取るのか試算中でした。

 

採算取れれば持続可能なビジネスとして有望かなと思っています。

 

 

2020年01月22日

手前みそで申し訳ないのですが昨年夏に出版した自書を年頭から告知(笑)

 

弊社のお客様で私とやり取りして頂いている方には今更、読んでいただく必要もないのですが、念のためにここにあげておきます。

2018年09月06日

 

賃貸住宅のクロスの張替え

2017年12月27日

住宅リフォーム市場データブック2018 取材・編集: リフォーム産業新聞社

今年もこの季節がやって参りました。私の密かな楽しみ。実はこう見えて私はデータオタクでして、あらゆる分野のデータや統計が大好きなんです。

戦略を考える上でその基となるデータや資料はとても大切だと思います。と言うもの最もな理由に聞こえますが単純にデータや統計が好きなだけです。( ´∀` )

【01 市場動向】

■リフォーム市場4.4%減、消費増税の反動が長引くマーケットを分析

住宅リフォーム市場規模の推移と今後の予測
リフォーム部位別市場規模
エリア別リフォーム市場規模
住宅数と世帯数
リフォーム・既存住宅流通関連の政策・国の動き
分譲・賃貸マンションリフォーム市場規模
リフォームの住宅設備
リフォーム事業者の景況感
新設住宅着工戸数の推移と予測
【02 ユーザー】

■最新版「住宅市場動向調査」から見るリフォームユーザーの消費動向

リフォーム資金はピークから100万円減少
5割弱は建てた会社にリフォームを頼まない
トイレリフォームがキッチンを抜いて1位に
■リフォームユーザー動向国際比較
■高齢者のリフォームニーズ

【03 事業者】

■最新版「住宅リフォーム売上げランキングBEST700」

積水ハウスが3年連続業界トップに
■テーマ別ランキングBEST20

成長率、平均工事単価、年間工事件数、拠点生産性、社員生産性、拠点数
タマホームが330%の増収に
■都道府県別リフォーム売上げNo.1企業
■「住宅リフォーム売上ランキング」を元にリフォーム事業者の経営指標を分析

拠点当たり売上、成長率、粗利益率、受注構成(顧客別)、受注構成(建て方別)、平均工事単価、一人当たり生産性、一人当たり粗利額、業種構成
■マンションリフォーム売上げランキングBEST100

住友不動産が業界1位に
■業種別リフォーム売上ランキング

ハウスメーカー、総合リフォーム店、専門工事店、不動産・ゼネコン・デベロッパー、ビルダー・工務店、小売業、エネルギー(ガス)、エネルギー(太陽光発電・オール電化)、賃貸
【04 大手企業】

■大手リフォーム会社の経営指標を比較分析

合計売上高の推移、順位変動の推移、伸び率、営業利益率、マンションリフォーム売上高、生産性、平均工事単価、顧客構成、工事件数、拠点数、リフォーム売上高計画、純増従業員数、一拠点当たり売上高、
■業界トップ10社の07年?16年までの経営指標分析

・積水ハウス
・住友不動産
・大和ハウス
・積水化学工業
・ミサワホーム
・住友林業
・旭化成
・パナホーム
・三井不動産
・エディオン
【05 有力企業】

リフォーム専業店トップのナカヤマ、ニッカホーム比較分析
関東有力6社と関西有力3社の比較分析
■リフォーム売上高上位の有力企業27社の経営指標分析

・ナカヤマ
・ニッカホーム
・オンテックス
・朝日リビング
・TOKAIホールディングス
・日本ハウスホールディングス
・フレッシュハウス
・OKUTA
・大京リフォーム・デザイン
・ナサホーム
・ハウスクリニック
・コープ住宅
・CONY JAPAN
・アートリフォーム
・リノベる
・土屋ホームトピア
・近鉄不動産
・山商リフォームサービス
・東京ガスリモデリング
・野村不動産リフォーム
・オノヤ
・安江工務店
・スウェーデンハウスリフォーム
・サンリフォーム
・アヤハディオ
・頸城建工
・ナイスリフォーム
【06 エリア】

■全国47都道府県のリフォーム市場規模と住宅戸数などのデータを紹介

リフォーム市場規模、住宅ストック、人口、人口構成、空き家構成、新設住宅着工戸数、リフォーム売上トップ3、建築時期別住宅戸数
【07 建材・設備メーカー】

■大手住宅建材・設備メーカーのリフォーム事業への取り組み、経営指標を分析

・LIXILグループ
・パナソニックエコソリューションズ社
・TOTO
・YKK AP(YKKグループ)
・三協立山
・リンナイ
・ノーリツ
・タカラスタンダード
・クリナップ
・大建工業
【08将来予測】

■これからどのようなリフォームが伸びるのか。7つのデータを元に分析

「新築・既存住宅購入の意識」「既存住宅状況調査技術者の合格見込み者数」「リノベーション住宅推進協議会の適合リノベーション住宅の数」「空き家数及び空き家率の推移」「非木造の共同住宅のストック数」「訪日外国人数」「オフィスビルの築年数別ストック(12都市)」

https://lifestylemarket.jp

 

2017年11月30日

木造賃貸アパート(モクチン)は戦後大量に建てられたが、今老朽化と空き家化が著しい。
建築系スタートアップ・モクチン企画はその再生をミッションに、シンプルな改修アイデア・モクチンレシピを家主や不動産業者に提供する。
街から孤立した無数のモクチンを変えることで豊かな生活環境、都市と人のつながりをとり戻す試み。

[目次]

PART 1 木賃アパートを通して見える社会?1. この社会がつくった建築、木賃アパート
2. 木賃アパートというリスク、そして可能性
【モクチン採集に行こう! 】

PART 2 モクチンメソッド?1. アイディアを共有資源化する
2. アイディアを育てるコミュニティ
3. レシピのレシピ──アイディアがレシピ化されるフロー
4. メディアとしてのモクチンレシピ
5.「実装」のためのチームのかたち
6. アパート改修を社会投資へ
【モクチンレシピによる改修事例】

PART 3 木賃アパートをアップグレードする?CASE 1:部屋単位の改修
CASE 2:外構の改修
CASE 3:アパートまるまる一棟の改修
CASE 4:木造一戸建ての改修
【モクチンレシピ式発想法】

PART 4 つながりを育むまちへ?1. 住み続けられるまち ──地域善隣事業
2. まちのアクティビティと連動する場──kubomi
3. まちに新しい動線をつくる──カマタ_クーチ

PART 5 モクチンメソッドの射程:都市を編集する?1. つながりが生み出す都市の冗長性
2. タイポロジーの生態系

 

この本は久々に会心の一撃かと思う内容でした。

私たち満室計画の普段の改修工事は、RC造のマンションがほとんどです。だからこそ、モクチンアパートの全体の改修工事のアイデアや基本コンセプトが学べる良書だと思います。

築古のモクチンアパートはどうしても潰して更地に戻して新築。と考えがちですが、と言うか、不動産界隈の人って皆さんそう思っていると思います。

でもそれだけじゃなく、これからの時代にあった、ヨーロッパのようで日本風味の良いリノベーションのコンセプトだと思います。

ヨーロッパには100年続くアパートがゴロゴロあります。建物だけじゃなく街そのものが情緒に溢れています。私個人はアメリカよりヨーロッパの街並みや建物が好きなので非常に可能性を見出せた書籍だなと。

出来れば何か教えて乞いて学び、実践出来ればうれしいです。

2017年10月31日

今回はなかなかヤバいタイトルに惹かれて読んだ新書です。

タックスヘイブンの存在が暴露されて以降、「大金持ちがまともに税金を払っていない」ことはなかば常識となりつつある。本書は、マルサ(国税局査察部)を超える最強部隊と呼ばれる元国税局資料調査課の著者が、富裕層のあらゆる脱税の手口を白日のもとにさらす一冊だ。カネを国外に逃がす方法は?金塊が密輸される理由は?脱税支援業者の驚愕の手口とは?そのすべてが明らかになる!

Amazon bookデータベースより

内容は別段、ヤバいことはなく、元国税局の資料調査課に居た方が

脱税手法のその実態を解説しています。

なので、合法的に何か大家様のお役に立つことがあるかな?と思って

読んだのですが、まぁ世間を騒がした脱税事件の解説や仕組みの暴露など

読んだからすぐに役立つことはありませんでした。

でもまぁ、税金は国民の義務なので(諦めて・・)正しく納めることだなと思いました(笑)

2017年10月04日

 

賃貸で使用する主な 床材の違いと写真比較

 

今回は「床材」がテーマです。

新築の賃貸物件ならば、床材はほとんどフローリングをお使いだと思いますが、リノベーションの対象になる中古物件においてはどうでしょうか。

よくあるのは、和室から洋室にするケースで、その場合は新しく床を張りなおします。

それ以外は既存の床の上に新しい床を張る(上張りといいます)ことが多いです。

今は和室が減っていることもあり、上張りをすることが多いようです。

 

ひとくちに床といっても、主に3つの種類があります。

① フローリング
② クッションフロア
③ フロアタイル

それぞれの特徴を事例と合わせて説明しましょう。

 

 

フローリングについて

 

みなさんがよく「フローリング」と呼んでいるものは「複合フローリング」「無垢フローリング」があります。

複合フローリングというのは、合板の表面に化粧材を張り合わせたもので、用いる化粧材によって、薄く削った天然木の突き板を用いるタイプと、樹脂化粧シートなど特殊加工の化粧材を張ったタイプがあります。

そして突き板(天然木に近い床材)は、価格が高く、シートのほうが安価になります。
賃貸においては樹脂化粧シートのフローリングを使用することがほとんどです。

なかには、突き板のタイプと区別がつかないほど、天然木に近い雰囲気を持つ商品もみられます。

現在の複合フローリングは耐衝撃性や耐摩耗性など性能も上がり、またバリエーションも多く、無垢の風合いに近づけた商品や、色も白色から濃い色、中間色もかなりの色数があり、メーカーによってもそれぞれ特徴を出しています。

一方、無垢のフローリング材ですが、賃貸ではほとんど使いません。デザイナーズマンションではそれを売りに使うこともあるかと思いますが、価格が高く、メンテナンスが大変なので賃貸には不向きと判断します。

 

 

 

複合フローリングの事例

 

今まで使用した複合フローリングです。使うメーカーや色、模様、表面のツヤ具合で、その部屋の雰囲気もずいぶん変わってきます。明るくナチュラルなイメージの部屋には、これくらい明るい木調のフロア材を選びました。

 

名古屋市名東区 メゾンH様

 

落ち着いた雰囲気と、壁紙とのコントラストでかなり濃い目の色を選ぶこともあります。ただ、気を付けなければならないのが、ホコリなどの白っぽいゴミがすごく目立ちます。掃除がかかせませんね。

 

名古屋市中区千代田 N千代田様

 

それとはまた逆にエレガントな雰囲気を出すために白系のフローリングを使用することもあります。こちらは髪の毛などの黒いゴミがよく目立ちます。

 

名古屋市名東区 メゾンH様

 

極端に白や黒っぽいフロア色より、中間色の中で濃淡をチョイスするほうが、賃貸物件には向いていると思います。

 

名古屋市中村区名駅南 S名駅南様

 

 

クッションフロアは、「店舗用」が丈夫でカッコイイ!

 

フローリングの次によく使われるのがクッションフロアと呼ばれるシート状の床材です。

中間層に発泡塩化ビニルを使って衝撃吸収性を高めたもので、厚さは1.8~3.5mm程度が一般的で、水に強く、汚れも落としやすいので、洗面所・トイレ・キッチンなどの水回りに用いることが多いです。

それにメンテナンスも簡単で単価も安いため、使いやすいです。クッションフロアというと昔は安っぽい柄しかありませんでしたが、最近は柄や色も豊富で、見た目もかなりよくなっています。

また、クッションフロアは安価だけれども耐久性が弱いという印象を持つ大家さんが多いと思いますが、店舗用であれば、価格は少し貼りますが、住宅用に比べて厚みがデザインもかっこいいので、私はよく使っています。

 

名古屋市中区千代田 Mマンション様

 

 

クッションフロアの事例

 

トイレや洗面、脱衣室の水回りの例です。

 

名古屋市天白区大坪 RPY様

 

名古屋市港区知多 F南陽町様

 

これらはすべて住宅用クッションフロアで厚みが1.8mmになります。

このように、狭い空間ならではの大胆な組み合わせもでき、遊ぶことができるのも大きな特徴です。

 

 

耐久性ならダントツのフロアタイル

 

フロアタイルは、同じ合成樹脂系で塩ビタイルという名で呼ばれることもあります。

木目調ではリアルな木目にこだわったものも多く、フローリングの代わりに使用することが多いです。

フローリングではなくフロアタイルを使う、そこに大きな特徴があります。

 

まずはリノベーションの場合、なるべく既存を活かした方法、もしくは撤去せずに既存の上から張る方法を考えます。

それは工程を減らすことに意味があります。
こちらのマンションリノベーションでも木目フロアタイルを使用しました。表面がマット仕上げで、落ち着いた空間になります。

 

名古屋市中区千代田 N千代田様

 

名古屋市昭和区鶴舞 R鶴舞様

 

名古屋市中区千代田 N千代田様

 

名古屋市天白区野並 マンションN様

 

こちらは石調のフロアタイルの使用例です。

名古屋市中村区名駅南 S名駅南様

 

名古屋市天白区池場 マンションI様

 

名古屋市南区菊住 メゾンK様

 

 

まとめ

一般的に賃貸物件の工事費用でいうと、クッションフロアが安く、ついでフロアタイルフローリングという順番で、コストがかかると認識されている大家さんが多いと思います。

しかし、床材の値段は、それぞれのグレードによります。

私のよく使うクッションフロアでは、住宅用は安価ですが店舗用はフロアタイルと同様のコストです。

フローリングも天然素材か複合素材によって値段が変わります。

注意したいポイントとしては、フローリングを張るのは大工工事です。

例えば、床・壁・天井の内装工事だけをしたい場合、床をフローリングにすると木工事+内装工事の業者が入ることになりますので、それぞれに工賃がかかってしまいます。

これを木目のフロアタイルにすれば、見た目は同じフローリング風で、内装工事のみの業者で済みますので、それだけでコストダウンします。

このような工程を減らすだけでコストの削減になるわけです。

張り方も既存の床材の上に張ることが可能なものがほとんどです。

 

その際に気を付けなければならないのが、室内建具(ドア)にフロアタイル分の隙間があるかどうか、もしくは見切り材の厚みよりはみ出さないか等がありますが、大体の場合クリアできます。

床材ひとつでいろんな空間を作ることができます。DIYできないものもありますが、デザインやコストを比較しながら次のリノベーションで試してみてください。

 

 

 

名古屋市の賃貸住宅は満室計画にご相談くださいませ。

2017年10月03日

 

アパートやマンションで退去が発生すると、通常、原状回復工事が発生します。

その部屋の入居期間がほんの短期間で、入居者が綺麗に使用してくれたという状況も極たまにあります。

この場合、クリーニングだけで済ませることも可能ですが、通常では経年使用された部屋は原状回復工事というものが発生します。
このような原状回復工事をリフォームやリノベーションと呼ぶことがありますが、ではリフォームとリノベーションは違いがあるのでしょうか。

通常私の知る範囲では、リフォームとリノベーションはあまり明確になっていません。

部屋の間取りを変更するような大掛かりな工事でもリフォームと呼ぶことが多いでしょう。

某TV番組で築古住宅を柱と屋根を残して全面改修する場合でも、番組内ではリフォームと呼んでおります。

実際リフォームとリノベーションの呼び方は特に厳密な区分けはないようです。

とは言うものの、2つの呼び方があるということは何らかの基準らしきものは存在します。

 

 

「リフォーム」と「リノベーション」の違い

 

まずはリフォームですが、Reform=改善、改革、弊害などの除去などを意味します。これを賃貸住宅などの建物に当てはめますと、原状回復ということになるでしょう。

アパートやマンションにおいては使用劣化した天井、床や壁紙の張替え、洗面化粧台や換気扇の交換など元からあったものを元のグレードで回復させる場合です。

外壁の経年劣化による塗り替えや屋上防水のやりかえもリフォームにあたると考えます。

新築物件を100とした場合、数年後には物件価値は100以下になっているでしょう。

例えばそれが70となっていた場合、100に戻す工事がリフォームです。

ただ、実際の価値としては100には戻らないのが現状でしょう。

 

  

方やリノベーションですが、Renovation=革新、刷新、修繕、修理となります。

直訳的にはリフォームの意味とあまり変わりませんが、建築の世界ではグレードアップが目的となる場合に使われます。

エアコンの無い部屋にエアコンを設置することや、水と湯をそれぞれの量で調整する混合栓をシングルハンドの物に取り替えるなど、元のものと違う上級設備を取り入れるのも含まれるのです。

大規模なリノベーションになると、物件のデザイン性を求めることも多く、ダイニングキッチンとリビングが別部屋になっていたものを同じ部屋にしてLDK化したり、畳の床をフローリング床に変更し洋室化するのもリノベーションでしょう。

風呂、トイレ、洗面所が一体化のいわゆる3点セットのユニットバスから、それぞれを独立させた入居者需要に沿ったリノベーションも最近は良く聞きます。

新築物件を100とした場合、数年後に50となったものを120へとグレードアップすることを目的とした対策工事がリノベーションです。

 

 

リフォームの選択またはリノベーションの選択の基準

 

リフォームは原状回復の意味合いから比較的新しい物件で行われますが、

リノベーションは築古物件においてよく行われます。

 

なぜなら、新築当初はその時代のニーズに合った間取りや設備を取り入れていても、現代では住環境の変化から住み難くなっていることが多いからです。

例えば20年前の入居者は、大きなLDKよりも小さく分けた部屋を希望しました。

また、畳の床を好む入居者も大勢いて、最低1室は畳の部屋を希望しました。

しかし現在では、若者たちを中心として畳の部屋は敬遠されてしまいます。

極端な方では、畳の部屋があるだけでもその物件は検討除外されてしまうようです。

 

また、エアコンの普及率も現在ほど高くはなく、付いていなくても普通でしたが、今では付いていないと入居付けは難しいでしょう。

このような物件は、供給過多の現在ではリフォームしただけでは入居してもらえません。

最低でも新築に近い条件までグレードアップさせねばならないでしょう。

むしろ、築年数を非常に意識する日本人の風潮を考えると、新築以上のグレードが欲しいところでしょう。

ただ、リフォームやリノベーションは費用が嵩みます。

特にリノベーションは、内容によっては数百万円なんて事例は珍しくありません。家賃3万円程度の部屋に100万円超のリノベーションは再考の必要があるかもしれません。

この辺の費用対効果の検証は非常に重要でしょう。

 

2017年09月29日

変わったお名前だなと思ったのが最初の第一印象で、走ることが余程お好きな著者なんだろうと思い本書を手に取りました。

本書の冒頭でも、やはり走りことが好きだったのか(笑)と直球で書かれており本編も不動産投資における大家業を分かり易く丁寧に書かれています。

さすがに走って物件調査に行ける人は少数派でしょうけど、不動産投資を始められたい方がいらっしゃれば、大きく実践されている方の派手さはありませんが地に足がついた行動の軌跡が記されているのでとても参考になると思います。

【P58】指値を売主に交渉してくれる不動産屋の社長さんが現れたり、一度断られた地方銀行にリベンジしたり、【P110】営業マンと仲良くなるコツ、【P133】の銀行員には言ってはいけない禁句であったりと

不動産投資は投資と言え、事業であり、人と人が関わる事業で大切なことを掴んでらっしゃるお人柄が私には伝わってきました。

まだ棟数や事業規模では、業界における先行者からすれば取るに足りない実績なのかもしれませんが、私自身はこういった人柄、人間性がこれからの時代には絶対に外せない最優先事項だと確信しております。

私の携帯のアドレス帳には仲介さんの営業マンが300人以上入っています。中が良い人は30人にも満たないです。お店も200店舗以上入っていますが弊社の無理を聞いてくれたり、頼りにしたりされたりしている店舗さんはやはり20店舗にも満たないです。

売買で良くご紹介をさせて頂く営業マンが約5名。

たった5人でも一軒当たり売買単価が何億円となれば年間にすると7億とか8億とかご紹介していることになります。

銀行の融資で高い金利で借りてらっしゃる大家さまの借り換えのご提案をする銀行マンは2人です。お取引行は10行以上あってです。

いつも決まった人にお話しするのは相性もあるとは思いますが、人間性や仕事の速さ的確さによります。

曖昧なことを言う人はまず仕事ができないと思っていた方が間違いないです。仕事の遅い人も論外です。

そんな私なりに考えていたことを、実践する大家さんとして分かりやすく書かれている本書は何から実践したら良いか迷われている大家さんにお勧めです。

と、この書評を書くキッカケはFacebookで偶然繋がりを得たからなんです。

先日、お気に入りの革靴のメンテナンスをイオンに入っている有名チェーン店に出して、色を剥げ剥げにされてしまって困っていました。。。

途方に暮れて何気なしにインスタグラムをブラブラしていたら靴のカッコよい写真が載っていたのでHPを覗いてみると非常に靴への愛情を感じるHPでした。

ウィング愛知のそばにお店があるようなので、仕事のついでにお気に入りのパラブーツ(UA限定の紺色)を頼みました。

結果は当然、ものの見事に色合いも革の艶も復活させてくれました。

後で知ったのですが、店主がTVに出たりして名古屋では結構有名なお店だったようです。

私にしてみれば、お気に入りの靴を剥げ剥げにされて悲嘆にくれていた時、インスタグラムたまたま見つけた靴好きのお店だったのですが結果として良いお店と知り合えることが出来て、これからはずっとそのお店に革靴のメンテを頼めるので靴好きとしてはとても安心です。

この偶然見つける良いご縁ってのがこれからのSNS時代には本当に、本当に大切になってくると思います。

 

2017年09月06日

賃貸借契約とは、住宅を貸して賃料をもらうことを約束する契約であり、

民法606条において、「賃貸人(大家さん)は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をなす義務を負う」と定められています。

つまり、原則として賃貸住宅の修繕義務は大家さんにあります。

しかし、貸した住宅が故障して使用に支障が生じた場合に、

法律には「どの範囲まで家主に修繕義務があるのか」が明確ではありません。

そのため、ある一定の建物の修繕費を入居者に負担させる「修繕に関する特約」は原則として有効とされております。

一般的には、どちらに過失があるか、どのような理由で修繕が発生したのか、

建物のどの箇所の修繕であるかによって、修繕義務の有無が考えられています。

入居者による故意・過失がなく、経年劣化による故障であれば、大家さんの修繕義務があるが、その範囲はもともと設置してあった設備と同様の状態に戻す……原状回復が求められます。

より質の良いものや快適なものにする義務はありません。

■入居者への特約は原則として有効

入居者の修繕義務を、契約で特約として取り決める場合、その範囲を具体的に取り決めておくことが後にトラブルを起こさないためのキーとなります。

特約の一例としては、下記のような小修繕を入居者に負担させるというもの。

襖や障子の張り替え
水道の蛇口のパッキンの取り替え
電球の取り替え
しかし、特約を入れたからといって、大家さんの修繕義務はすべて無くなることはありません。

とくに住宅の基礎、柱、屋根、壁など建物の主要な構成部分やキッチン、風呂、トイレといった生活に必要不可欠な設備については、大家さんに修繕義務があります。

たとえ、入居者が自分で直したとしても、建物を利用するために必要な修繕費用は「必要費」となり、民法608条に基づいて、この必要費については、入居者より返還を請求される可能性もあります。

2017年09月01日

空室対策として、インターネット無料とか家具家電付きとか、入居者の利便性を考えて、大家さんはいろいろな付加価値をつけて満室にしようとします。

入居者のためと考え、入居者が住む部屋を着飾り、住みたいと思ってもらえるようにしようと努力します。

退去ごとのリフォームは当たり前であって、綺麗な状態で入居者に貸し出すということはどこのオーナーさんも行っているはずです。

他の物件との競争力に勝つためには、入居者に好まれる状態の部屋を提供するということは当たり前なことなのです。

しかし、せっかく綺麗にリフォームにお金をかけたのに、

部屋の中は荒れ放題、きれいに使ってくれるどころか窓を開けて換気をしないので部屋中カビだらけ、

ごみを捨てないので異臭を放っている部屋を見ると、本当にがっかりするどころか嫌悪感を覚えてしまいます。

綺麗な状態に部屋をリフォームして貸したのに、なんでこうなるのか不思議に思うはずです。

負のスパイラル

これは、入居者の資質に大いに関係ありますが、もう一つは自分が借りた部屋だから、部屋の中を汚していても構わないと思わせてしまうことに原因があるのではないでしょうか。

蜘蛛の巣などが張って汚れた建物を見て、入居者はここに住んで良かったと思いますか。

日常清掃が行き届いていないアパートに住んでいて、入居者は建物に愛着がわくでしょうか。

愛着が持てない建物で、建物を綺麗に使いましょうと言ったところで守られるわけがなく、自分が借りている部屋の中も汚してもいいものだと思ってしまうのです。

建物が汚れてくれば、負のスパイラルとして入居者意識も変わってきて、入居者同士のトラブルや居住ルールも守られなくなりアパートの質も低下します。

建物管理として日常清掃ができていなければ、入居者は建物に愛情を持つどころかすぐに退去していってしまい、残るのは問題があるような人ばかりになってしまうのです。

このアパートに住んで良かったと思えるようなものにしなければ、賃貸業で勝ち残ってはいけないのです。

「破れ窓の理論」というのをご存じですか??

建物の窓が壊れているのをそのままにしておくと、誰も注意を払っていないからということになって、やがて他の窓もまもなく壊されていくというアメリカの犯罪学者の理論です。

例えば、放置自転車のカゴにひとつゴミを入れられると、あっという間にカゴがゴミでいっ
ぱいになっていたという光景を見たことがあると思います。

どうせ汚れているのなら、自分が汚したところで分かりはしないといった心理が働くのです。

ゴミ置き場の不法投棄も、誰かがルールを守らないで捨ててそのままであれば、他の住人も捨ててもいいという気持ちになって、いつの間にかゴミ置き場がゴミであふれるということになります。

そうなると、住人の質も低下して自分の部屋の中まで汚しても気にならなくなってしまうのです。

共用スペースがきれいに掃除されていなかったり、建物自体が古くなっても手入れがされていなければ、入居者はどっちみちボロアパートなのだからといった心理が働いてしまうのです。

部屋の中をいくら綺麗にリフォームしても、建物全体が汚れていれば、入居者もきたなく使っても構わないと思ってしまうのです。

建物管理においてはいつもいつも綺麗にしておき、修繕なども惜しみなく手をかけていると、入居者のマナーも向上するし、建物が古くても愛情が注がれた建物はトラブルなどの苦情も減ってくるのです。

あなたは、自分が所有する賃貸物件に愛情をかけていますか。

いつも綺麗に手入れをして、メンテナンスは怠りなくしていますか。

小規模アパート・マンションの場合、賃貸管理にかけられるコストが十分に捻出できないことが多く、賃貸管理は目に見える利益を生まないので経費をなるべくかけたくないと思うかもしれませんが、

本当は、共用部清掃を含め賃貸管理にこそお金をかけるべきなのです。

満室経営を望むなら賃貸管理こと大事なことで、

いつもいつも建物に愛情を注ぐようにすることが満室経営に向かう近道なのです。

2017年08月29日

有料セミナーでしか聞けなかった失敗知らずの投資ノウハウを完全公開!!不動産投資のプロが徹底解説。言わずと知れた「長嶋修」氏の著書。この方の著作は何冊か読ませて頂いたことがありますが至って論理的で説明の根拠が明確である。

Amazonより内容紹介

◎不動産のトッププロが教える!
「物件選び」「融資」「リフォーム」「経営」「出口戦略」

これまで、有料セミナーでしか聞けなかった投資ノウハウを
一挙公開。「考える力」が身につくから「失敗知らずの大家さん」になる!

◎データでわかる!
「今、買ってはいけない物件」「2020年以降の先取り戦略」

すでに、不動産投資をスタートさせている人にも役立つ!
「プロが活用するデータ」が満載! これからの不動産投資でも
勝てる! 儲かる!

◎知っていそうで知らなかった!
「物件探しの穴場サイト」「入居者トラブルの予防策」

賢い大家さんはもうはじめている! 「集客のちょいワザ」、
「物件探しのマル秘テク」を紹介!
◎主な目次

■Chapter-1 これからの不動産投資を考える
■Chapter-2 入口が9割? 買っていい物件の選び方
■Chapter-3 内覧時にチェックすべきポイント
■Chapter-4 「銀行がお金を貸したい大家さん」になる方法
■Chapter-5 リフォームとターゲティングで物件の価値をアップする
■Chapter-6 満室経営をつらぬく集客と管理の法則
■Chapter-7 想定外では済まされない「入居者トラブル」への対応法
■Chapter-8 売却で「攻め」の不動産経営を

成功の実践法則50

から抜粋しようと思ったのですが、すでに不動産投資経験のある方ならそのほとんどが知っていることでしょう。復習するような感じで読むと改めて良いかもしれません。

しかし、これから不動産投資をしたい、するぞと思っている方にはとても分かり易く大切なことが書かれています。

この本を読んだからと言って特別に儲かることは無いかもしれませんが

知らないと必ず損失を出すでしょう。それだけ基本中の基本が丁寧に解説されています。

内容はプロ向けではなく、初心者向けと言った内容ですね。

 

 

 

2017年08月09日

大家様のお悩み相談 Q&A

粗悪な他社の施工例正しいエアコン室外機部分の施工例

 

⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

安いからといって、手抜き工事をするような悪徳業者は要注意です。

手抜き工事はどのようにするのか?

ありがちなのが、塗り回数をごまかし、手間と材料をかけないこと。
3回塗りを2回に2回塗りを1回など・・・2回塗りを1回などは上塗りしかしていませんから、既存の塗装面と新しい塗膜が密着せず、剥がれてしまいます。下塗りは重要なのです。

そして材料偽装!!

契約時の塗料とは違う(レベルの低い)塗料を使う。
現場で塗料缶など確認された方が良いです。契約書にない塗料缶だった場合は要注意です。

さらに雑な仕事をすること。
例えば養生などをしっかりしないで塗装をしたり、
ケレンなど下地調整をしないで塗装してしまったり、職人ではない素人が工事をすることなど・・・

手抜きとは分からないところで、分からないようにできます。

仕上がった時にはきれいに施工出来ていても、長持ちせず、1年と持たずに剥がれてしまうケースもあります。

それに、ネームバリューで業者を決めるのは危険です。

なぜならば、

それは塗装知識が少ないため、下職に任せてしまうケースが多くあります。また、大手などは、仲介業者が多く入り、工事業者には10分の1以下の手間しか払われないことも。

そこで、どのような対策をするのか?

それは、どれだけ外壁塗装について知識があるか、また技術力が高い職人を集められているかです。

当然ですが、塗装のことを知らなければ、良い職人を集めることも不可能です。ですから、知識ある業者を選別してください。

そのためには、まず、診断をしてもらうこと。診断をしてもらい、説明をしっかり聞くことが必要です。ここで「業者の差」が出ます。

塗装の目的、下塗りの重要性、雨漏りする箇所、耐久を上げるための工事、など、しっかりと説明して頂き判断されると良いと思います。

 

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2017年08月08日

先日に引き続き、雨漏りについてご説明いたします。
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お客様からの相談 Q&A

⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない

定期補修や点検はマンションの安全性・耐久性を維持するために必要です。

定期的に補修・点検をすることでマンション全体の耐久性も向上します。

大家様や管理会社は責任を持って定期補修・点検をしなければなりません。

ちなみに、マンションは10~12年周期で屋根・外壁の塗り替えをおこないます。

また、共同住宅に義務づけられている法定点検は以下のとおりです。

建築設備点検…1年に1回
特殊建築物定期検査…3年に1回
エレベーター保守点検…1年に1回
消防設備点検…機器点検は1年に2回、総合点検は1年に1回

 

⑥費用がいくらかかるかわからない。

点検・御見積・ご提案は、無料です。

マンションの外壁工事の概要としては、

表面清掃、ケレン(下地処理)を行い、塗装下地である外壁、コンクリート壁等の劣化・損傷箇所の修繕後、(再塗装の前処理工程として)塗装面の段差修正等の下地調整を行い、塗装を行います。

主要な工事部位として、

建物の外壁、共用廊下・階段、バルコニー等のコンクリート壁、手すり壁、庇・バルコニーの天井面等の吹付け塗装部、などがあります。

外壁塗装の費用は、塗装業者や改修前の素材、改修後の仕上げによって変わります。

通常、外壁塗装と同じタイミングで他の工事を含んでの大規模修繕をおこなうことがほとんどです。

外壁塗装工事以外にも、「仮設工事」、「下地補修工事」、「鉄部塗装工事」、「防水工事」、「シーリング工事」などの費用がかかります。

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2017年08月07日

マンションから雨漏りがしていると不安になるものです。マンションが老朽化しているのではないか、という思いから安心して生活できなくなります。

雨漏りを修繕するには、原因を突き止めなければなりません。また、間違った修理をしてしまうと余計に雨漏りがひどくなる恐れもあります。

きちんと雨漏りを修理するためにも、雨漏りのマンションと一戸建ての違い・マンションの雨漏り工事など把握しておきましょう。

 

今回から調査から工事までの一連の流れをお話し致します。今回は調査の説明を致します。

 

シーリング(コーキング)の割れ塗膜の剥がれチョーキング(外壁を手で触ると、白い粉状のものが付着する状態)常に湿気がある・苔が生えている

 

常に湿気がある・苔が生えている

大家様からのお悩み相談 Q&A

 

まず、今までのお客様で一番多い悩みは、下記のとおりです。

①雨漏りしてないか気になる。
②台風や強風、ゲリラ豪雨などで雨漏りが心配。
③雨樋が曲がっているようだ。
④経年劣化か自然災害かわからない。
⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない。
⑥費用がいくらかかるかわからない。
⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

上記のようなことが多いのが実情です。

それでは、順番にご回答申し上げます。

 

①雨漏りしてないか気になる。

雨漏りしやすい場所は天井・天窓・屋根だけではありません。

サッシ・出窓・小窓・ベランダ・換気扇・ひさし・煙突・外壁など建物のあらゆる場所から雨漏りが発生するのです。

特に、湿気が集まる場所は雨漏りしやすい傾向があるのでチェックが必要です。

 

②台風や強風、ゲリラ豪雨などで屋根が心配。

外壁塗装がはがれている・バルコニーに藻やカビが出ている・サッシのかどにすき間ができているなどの症状は雨漏りの兆候です。

雨漏りが発生するまで時間の問題でしょう。

常に異常が起きていないかどうか、雨漏りしそうな場所をチェックすることが大切です。

 

 

③雨樋が曲がっているようだ。

天災やごみの詰まり等で、雨樋がゆがむ(曲がる)ケースや割れてしまう・外れてしまうケースがあります。

そのようなことにならない為には、定期的な清掃・メンテナンスが必要になります。

 

④経年劣化か自然災害かわからない。

外壁や屋根の塗り替えは10年を目安に実施されます。

ただし、アクリル系塗料のように短くて3?4年と、塗料によって塗装しなければいけない時期が異なります

また、施工・設計に問題がある場合は新築マンションでもすぐに雨漏りが発生します。

 

つづきは、次回ブログでご紹介いたします。

 

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2017年08月04日

台風5号の現況と予想

強い台風第5号は、4日3時には奄美大島の東約290キロにあって、1時間におよそ15キロの速さで西へ進んでいます。

中心の気圧は950ヘクトパスカル、中心付近の最大風速は40メートル、最大瞬間風速は60メートルで、中心から半径130キロ以内では風速25メートル以上の暴風となっています。
台風第5号は引き続き5日にかけて西に進み、4日夜から5日朝にかけて九州南部・奄美地方に接近する見込みです。

6日は進路を北よりに変えて、夜には九州にかなり接近するでしょう。

台風災害への対策と安全確保

災害発生時

通過中は外へ出ない。

エレベータを使わない。

到達6時間前 ? 到達直前

浸水の被害を想定する。

到達6?12時間前

行政から避難勧告が出た場合は、複数で行動する。

避難準備情報が出された場合は、速やかに要援護者を避難させる。

到達12?36時間前

懐中電灯や食料などを用意する。

家財道具を高い場所へ移す。

到達36?48時間前

低地に住んでいる場合は、土のうなどを用意する。

事前に排水設備の点検・掃除をしておく。

屋根瓦やトタンを補強する。

 

 

 

賃貸物件が台風で被害にあったら!?修繕してくれるの?

台風等の自然災害によって物件、および家財道具に被害が発生した際、修繕費用はオーナー負担になるのか、借主負担しなければならないのか。頻繁に起こることでは有りませんが知っておく必要があります


自然災害の被害に遭ったときに困らないよう、正しい対処をするための基礎知識をまとめました。知らずに間違った行動をとると損をしてしまったり、トラブルになったりする可能性もあるので、事前に正しい知識を学んでおきましょう。

 

借主に過失がない場合

物件の修繕については、民法第606条第1項では以下のように定められています。賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う台風等の自然災害によって窓ガラスが割れるなどの被害が発生した場合、借主に過失がなければ修繕費用は基本的に貸主、つまり大家さんの負担になります。ただし、家財道具等の借主の所有物の損害については借主負担となるのが一般的です。

地震で家具が倒れてフローリングが傷ついた場合、フローリングの修繕費は基本的には貸主負担となり、家具の修理費は借主負担となります。破損時に申告せず、退去時に伝えた場合、その傷が地震に起因するかという証拠を示しにくいので、原状回復費として敷金から修繕費を差し引かれる場合があります。地震による物件の被害はトラブルになるケースが多く、借主の過失でない場合は基本的に貸主負担となりますので、破損が生じたらまず貸主に相談しましょう。

 

借主に過失がある場合

ただし、以下のように定められている通り、借主の責任によって損害が生じた場合、借主負担になります。置いてはいけない場所に危険物を置いている場合など、借主が負うべき善管注意義務を怠った場合はこれに該当する可能性があります。借主の責に帰すべき事由(故意又は過失)によって生じた場合、借主に損害賠償義務が生じる台風が来ているのに雨戸を閉めなかった、ベランダに山積みにしていた物が倒れて窓ガラスが割れた、といった場合は借主の過失となりますので、貸主に修繕費を請求しても断られる可能性が高いです。

 

 

建物に瑕疵がある場合

瑕疵(かし)は、欠陥や過失のことです。

たとえば物件自体に欠陥があり、それが原因で所有物が被害に遭った場合は貸主に責任が生じます。他にも老朽化や不具合によって塀が倒れそうになっていて、借主が修繕を依頼しているのになかなか対応してくれず、結果、台風で倒壊して被害に遭った場合なども貸主の責任となります。

争点は貸主の過失であるかどうかで、瑕疵=欠陥があるのに放置していた場合は、物件だけでなく所有物におよんだ被害も貸主に責任があります。

ただ、瑕疵であるかどうかは判断しづらいケースもありますし、どこまで貸主責任かを線引きしにくいケースもあるため、最終的には貸主と借主との話し合いになります。修繕を放置された場合は写真で撮影しておくなど、証拠を残しておいた方がいいかもしれません。

 

 

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2017年08月03日

敷金とは?

敷金とは、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものです。

つまり敷金とは、”入居者から、何かあったときのために預けてもらったお金”なのです。
ここでいう”一切の債権”とは大家さんの賃借人に対する”未払い賃料債権”と”損害賠償債権”が主に上げられます。

損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。

善管注意義務とは

善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければなりません。
つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生するのです。

賃貸住宅の価値(建物価値)

「経年変化」や「通常の使用による損耗」の判断基準とはどこなのか?

実際のところこれを明確にするには困難です。

そこで国民生活センターなどにおける個別具体的苦情・相談事例の中で通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて検討し一定の区分をしたものが下の図です。

経年変化を考慮する理由!

①どのような場合でも経年変化・通常損耗が必ず前提となっており、

その分は、賃借人が賃料として 支払ってきているので経年変化・通常損耗の分が賃貸借期間中と明渡し時とで 二重に評価されるようになってしまうため。

②賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、

10年の場合は1年の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担額が同じであると言うのは賃借人相互の公平を欠くことになるため。
★賃借人の負担については、建物の設備等の経過年数を考慮し、

年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当であるとしています。
★しかし、設備等によって修繕・交換の実施時期はまちまちであり、それらの履歴を賃貸人や管理会社が 完全に把握しているか問題であるので、

経過年数を入居年数で代替する方式を採用しています。

この場合、入居時点での設備等の状況は必ずしも100%のものばかりではないので、

その状況にあわせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することにしています。

 

賃貸経営・管理については満室計画へご相談くださいませ

2017年08月02日

利回りとは?

「利回り」とは簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。

不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。
不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、

どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておくことが大事です。

表面利回りとは

購入費用で割った数値で表した利回りのことをいいます。
よく物件情報などに利回りが記載されていますが、その多くは表面利回りが多いようです。

計算式  :  表面利回り=年間収入÷購入価格

単純計算例:【土地購入費+建築費用が1億円、家賃8万円 貸室10室の場合。】

8万円X10室=80万円(月額収入)X12ヶ月=960万円(年間収入)
960万円÷1億円=0.096 正確にはこの数字を100倍にする。
0.096X100=9.6%となる
◎収益力を大まかに捉えるのに便利!
△その物件を購入した時点での単年度の指標のため、 その後の利回りを維持できるかは解らない

 

 

実質利回りとは

満室を想定(予想)した年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値です。

 

計算式  : 想定利回り=年間収入÷購入価格

 

物件購入の際についている利回りは想定利回りの場合も…!?
不動産物件情報に記載されている「利回り」は、あくまでも販売会社がつけている言わば「想定利回り」も多いです。

収入の基準となる家賃もその物件内の最高額で判断されていることが多くあります。

 

入居率を考慮することも重要

いくら計算上の利回りが高くても、そもそも人が入居しなければ収益をあげることはできません。

「バス・トイレ別の部屋は入居率が高い」 「ペットも飼える部屋の人気が今高まっている」等、

その地域の情勢を踏まえどのような間取り・特徴の部屋に人気があるのかを考慮に入れて利回りを考えましょう。

自分で利回りを計算してみよう

以上のような理由から、物件購入の際に販売会社が記載している「利回り」相違して鵜呑みしてしまうことは危険です。

家賃や入居率及び年間ランニングコストなど経営していく際にかかる費用等も考慮に入れながら、ご自身が十分理解して利回りを計算してみることをおすすめします。

2017年07月31日

やはりこれからの不動産は再生をいかにリーズナブルに出来るかに掛かっていると思います。わが社のメイン事業でもありますので参考に出来るところドンドン取り入れて行きます。

■目次
序章 前提編 「不動産投資」は「事業」です!
第1章 物件選定編 ガラガラ物件を避けるのではなく狙う
第2章 融資編 全空物件でも融資を得るコツ
第3章 管理運用編 居住率50%増を当たり前にする業者との付き合い方
第4章 再生編 資産価値を爆発的に高める再生ノウハウ
第5章 自己資金編 激安自宅を購入してお金が貯まる仕組みを作る
第6章 家族協力編 家族の理解なくして大家の成功はない
第7章 マインド編 実際ノウハウだけで成功することは難しい

2017年07月03日

何故、新築マンションには2DK・3DKという間取りがないのか?

間取りのトレンドは時代によって変化するものです。

築30年の物件と新築の物件を比較することによって

間取りのトレンドの違いがわかります。

築30年の間取りでは、個室は比較的広く快適な印象です。

個室の数が重要視されておりました。
一方、新築の間取りは個室の広さはおさえられており、個室よりもLDKの広さを重視している傾向が伺えます。

子供が1人か2人という今どきの家族にとっては十分な広さと言えます。

新築の間取りの個室には和室がないことも大きな変化です。

細かい点を見ていくと、新旧の間取りで異なるのは収納の取り方にも違いがあります。
築30年の間取りでは個室の収納は主に押入れとなっており、

容量としては問題ないが洋服を収納する場合に使いにくい為、

新築ではクローゼットが設けてあります。

引越しをする際に多くの人が利用する賃貸検索サイトでは、

賃料をはじめ、駅徒歩や築年数、間取りなど、様々な検索項目が設けられ、自

分の希望条件に合った物件を絞り込めます。

空室率が増加傾向にある昨今、不動産オーナー様は最も多くチェックされている検索項目を知ることで、

ユーザーが何を重視して物件を選んでいるのかを把握し、求められている条件を多く満たす物件こそが、満室経営につながります。

重要検索事項(20~40代の男女対象

第1位:賃料(48.6%)
第2位:通勤時間、間取り(11.4%)
第3位:駅徒歩、その他(8.6%)

賃料が群を抜いて最優先事項に選ばれていますが、間取りや用途を変更することで賃料を維持することも可能です。

賃料を下げてしまうのは最終手段とし、対策していくことが大切です。

 

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2017年06月26日

タイトルには爆発的にお金を増やす!!と書いてあります。

内容は至って真面目に普通です。

面識はございませんが著者のお人柄は真面目な人だろうと想像に難くない。書いていることは真新しいことはほとんどありませんが、一つ一つ真面目にやっていけばこの本に書かれている実際に行動されて出した結果に辿りつけるイメージはあります。

不動産投資をしてみたい、不動産投資はしてみたけど今一歩よく理解出来ないと思われている方には読んでみることをお勧めいたします。

分かりやすくどうのように実践していけば良いのかご経験に基づき詳細に綴られています。大げさに書いていない所が大変良いと思います。

 

2017年06月20日

こんにちは。

梅雨入り宣言があったのにも関わらず、晴天が続いてますね。

 

本日は、梅雨時~夏の時期に要注意のシロアリについてです。

 

シロアリは、木材の中に蟻道を作り、大切な家の床や柱をボロボロに食い散らし、湿った木材が大好物です。

なんと言っても、柔らかく、食いつきやすいので、蟻道が作りやすいのですから。

ですので、雨が多く湿気の多い梅雨は、シロアリにはとても過ごしやすい時期です。

家をシロアリの被害から守り、長持ちさせるためには、夏にシロアリがよりつきにくい環境作りがポイントになってきます。

床下の湿気対策(「床下調整剤」「床下換気扇」「床下に石灰を撒く」など)をとったりする手もありますが、

一度、シロアリが巣(コロニー)を作ってしまったら、

完全に駆除することはかなり困難と言われています。

 

RCや、軽量鉄骨のマンションでも、内装材(天井・壁・床)は木で組んである場合がほとんどです。

実際にシロアリを見たことのある人は、少ないのではないでしょうか。

シロアリは木を主食とする昆虫ですが、木の表面には出てこないため普段目にすることはありません。

 

気付かないうちに、どんどん被害が深刻化しているケースがあります。

目に見えるところに被害が出てきたころには、下地の木材がカスカスに食い荒らされていたり。

ひとつの部屋ではなく、複数の部屋で被害を受けていたり。

 

■春~夏にかけて羽蟻を沢山見た。

■床がフワフワと浮いたようになっている。

■床がギシギシ軋む。

■水漏れなどがある。もしくは、水漏れがあった。

■床下の湿気が多い。            など。

 

シロアリは巣を壊滅させないと駆除する事は困難で

このシロアリの巣を探し出す事が駆除への第一歩となります。

シロアリの巣が特に多く見られる場所は水廻りが多く、

お風呂場(ユニットバスではなく在来工法のお風呂は要注意)、トイレ、玄関、キッチンなどに集中していますので

床下に潜りこの周辺を重点的に点検します。

 

しかしシロアリの巣は土中や壁中などにありますので

見て目で発見する事が難しいのが現状です。

まず床下を確認する際には基礎や束などに蟻道と呼ばれる蟻の通り道が無いかを探します。

床が浮いているような場所なども重点的に点検します。

シロアリは外側を残して中だけを食べますので土台や大引きなどは叩いて音の違いを確認します。

中が食べられてる場合は音が軽い、他とは違う音がするなどの違いがあります。

 

被害が広がる前に、いち早く気付けるよう、日ごろからチェックが大切ですね。

2017年06月16日

こんにちは!

暑い日が続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

先日に引き続き、暑い時期に活発な害虫について。

 

今回は蜂についてです。

前回はシロアリについてご紹介しております。コチラ?

https://lifestylemarket.jp/page/view/153

 

 

蜂は希少性の高いものを合わせれば、世界中に20万種以上も生息していると言われています。

しかし、人に危害を加える蜂はこの中でも限られてきます。この日本に生息する蜂の種類と特徴、

そして攻撃性・凶暴性が高い蜂の見分け方について種類写真と共に探っていきましょう。

 

スズメバチ種

主な住処は土中や木の根元などが多く、

気づかぬうちに巣を刺激してしまう場合があります。

竹などに営巣する「フタオビドロバチ」などのドロバチもスズメバチ科に属しており、

山林で活動する際には十分に気を付ける必要があるでしょう。

 

 

アシナガバチ種

アシナガバチの巣は灰色(ねずみ色)が特徴。

都市の建物に溶け込み易く都市部で暮らすのに適した蜂と言えるでしょう。

スズメバチに比べて攻撃性はないものの、巣の防衛のために人に害を与えるケースも少なくはありません。

住居周りで営巣することも多いため、巣の駆除依頼が多い蜂でもあります。

 

 

ハナバチ種

楽曲名にも登場するマルハナバチなどを含め、農作物の受粉や蜂蜜など、

人との関わりが強い蜂の種類になります。

しかし、マルハナバチが在来種と外来種の植物を受粉させて交配してしまうケースや、

ハキリバチが野菜の葉を食い荒らしてしまうケースなど、

時には悪影響を与えるケースも少なくありません。

 

 

 

では実際に、上記の3種類の蜂の見分け方について解説していきます。

もちろん、蜂に襲われている状況で巣の形状や蜂の種類を図鑑で調べることは困難かと思いますので、

危険性の高いスズメバチとアシナガバチの簡単な見分け方をご紹介していきましょう。

 

 

 

攻撃性の高い蜂の多くは、「腰が細い蜂」になります。

なぜなら、昆虫などの餌が腰を通らないため、幼虫の分泌液を餌にしているからです。

つまり、コロニーを守らなければ餌にありつけない訳になりますので、

防衛本能が高い、攻撃性の高い蜂が多くなるのです。

そのため、攻撃性の高いスズメバチやアシナガバチを見分ける際には「腰がくびれているか」どうかを見るようにしましょう。

 

 

 

次に巣の形状からスズメバチとアシナガバチを見分けていきましょう。

フラスコ形や丸形で外が覆われている巣を見かけた場合、

スズメバチの可能性が高くなります。逆に、扇状に開けた巣をしていた場合はアシナガバチの可能性が高くなります。

巣の違いは両種を見分ける大きなポイントになりますが、

巣を探し回る行為はかえって襲われる危険がありますのでたまたま見つけた時に判断する程度にしておきましょう。

 

世界では絶滅危惧種を含め様々な種類の蜂が生息しており、

その一つ一つを見分けていくことは困難です。

しかし、危険性の高い蜂の特徴を理解することで、被害のリスクは大きく低減することが出来るはずです。

もちろん、見分ける前にまずは安全を確保することが先決になります。

黄色や黒のしま模様を見かけた際にはすぐ逃げる、そして安全を確認した後に蜂駆除を考えるようにしましょう。

 

 

ご入居者さまは、危険な蜂が巣をみつけたら、自分で駆除しようとせず、管理会社・大家さまへご報告くださいませ。

 

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2017年06月06日

こんにちは!

すっかり夏の陽気になりました!

 

衣替えをするたびに、収納がもっと欲しいと思います。

そこで本日は、今池にあるトランクルームをご紹介いたします。

 

トランクルームといっても、屋外型・屋内型さまざまあります。

こちらが良く目にする屋外コンテナ型のトランクルームです。

空き地の活用として、コインパーキングやコンテナトランクルームに利用されて、

名古屋中でもいろんな場所にあります。

 

弊社でも、倉庫代わりで利用しておりましたが、

夏の時期に行くと、地獄のようにあつく3分も中に入っていられません。。。

 

梅雨時には湿気などから劣化やカビなどの心配があります。

温度や湿度などに影響を受けない収納物であれば、これほど便利な収納スペースはないでしょう。

 

 

ですが、今回は室内型のトランクルームをご紹介いたします。

 

屋内型のトランクルームの場合、24時間防犯カメラや監視カメラなどの設備が設置されていたり、

警備システムが万全です。

空調設備が整っているところも多く、気温や湿度に左右されませんので、

デリケートな衣類や美術品、コレクションなども安心して預けることができるというメリットがあります。

 

ですがその反面、料金がやや高めに設定されていると思われておりますが、

 

弊社で管理させて頂いている今池にあるトランクルームは、

かなりお値打ちに料金設定させて頂いております。

 

今池トランクルームの詳細はコチラ

https://lifestylemarket.jp/chintai/view/78

 

なんと月額5000円~

地区一番のお値打ち料金にて提供しております。

 

もちろん、

セキュリティー完備。

敷地内ひろびろ前面駐車場3台分完備。

エレベーター完備。

 

内覧いつでもお気軽にお問い合わせくださいませ!!

 

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2017年06月01日

?

 

こんにちは!

本日は、追い炊き配管工事について。

 

 

 

ファミリーは、

一人目の入浴・二人目の入浴に間が空いてしまい温度が冷めてしまうから・・・

 

単身者さんは、

1日目のお風呂を2日目にも沸かしなおして入浴したい・・・

 

 

と、追い炊き機能は大変需要があります。

 

 

ぼやけて見えにくいのですが・・・・

 

 

賃貸物件をお探しの際に、設備として記載でき、

ランキングでも単身・ファミリー共にランクインしております。

 

ファミリー向けは、なんと1位の欲しい設備なんです。

 

ファミリー向け

第1位 追い焚き機能(前回1位)

第2位 システムキッチン(前回5位)

第3位 エントランスオートロック(前回2位)

第4位 インターネット無料(前回3位)

第5位 ウォークインクロゼット(前回7位)

第6位 浴室換気乾燥機(前回6位)

第7位 ホームセキュリティ(前回4位)

第8位 床暖房(前回ランク外)

第9位 太陽光パネル入居者個別売電(前回8位)

第10位 24時間利用可能ゴミ置場(前回9位)

 

既存物件では、新築マンションと同等の設備を導入しないと、

家賃が少し高くても!と新築マンションを希望される方が多いです。

 

 

今一度、周辺の競合物件と見比べて設備・家賃を検討しなければなりません。

 

いつでもなんでもご相談くださいませ!!!
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2017年05月31日

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こんにちは!
昨日、間仕切りの解体事例をご紹介いたしましたが、
本日は逆!間仕切り造作の事例です。
上記は、瑞穂区新瑞橋駅から徒歩5分のテナント事務所様の工事事例です。
水周りを除いて80㎡もある事務所を
中央の柱に沿って間仕切り壁にて分割し、40㎡の事務所を2部屋にしました。
この事例では、玄関入口も2つあり、もともと2部屋に分割出来るような造りでしたので、
単純に間仕切り壁の造作のみとなりました。
しかし、事務所を分割する場合には、
本来なら水周り(トイレ・給湯室等)の設備や玄関入口・照明スイッチ・分電盤等の工事が発生します。
時代によって、間取りや用途の需要が異なります。
時代のニーズに合わせて、間取り変更などの対策が必要です。
弊社では、事務所・賃貸アパート・賃貸マンション・区分マンション・戸建て・テナントビルなどなど
名古屋中で様々な物件を取り扱わせて頂いております。
空室が続くようになってきたら、需要に合ってないということです。
いつでもなんでもご相談くださいませ!!!
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2017年05月30日

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こんにちは。
本日は、間取り変更・間仕切り解体の事例です。
3DKタイプの間取りの区分マンションの間取り変更のリフォーム事例です。

近年、3部屋という部屋数より、

1つの広い空間を好むようになり、3DK需要が減少しております。

こちらのお客様は、ご夫婦2人でお住まいになり
お孫さんが遊びにきてもよいように、広いリビングが欲しいというご依頼でした。
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RC(鉄筋コンクリート)の建物では、梁と柱が構造躯体になるので、
木で組んである間仕切りは解体可能です。
工事費について、幾らくらいで出来るのか。と大体の金額を尋ねられることが多いのですが、
物件によって、造りがバラバラなんです。
壁を解体した後に、天井が落ちてくるケースがあったり、
床の高さ(レベル)が合わず、段差が出来てしまうケースも・・・
折角広い空間をつくっても、段差があるようではかなり残念です。
いつでもなんでもご相談くださいませ!!!
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2017年05月26日

【宅配ボックス事例】賃貸住宅の30%以上の入居者様が【宅配BOX】を利用しています。34%以上の人が次回引っ越しには必要と言っています。

 

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お部屋探し時の利用情報源として80%以上を占める物件検索サイト。

検索サイトには、簡単検索でお探しの物件がすぐ見つかる条件検索が可能なのは皆さまご存知かと思います。

 

物件検索サイト対策が重要な昨今ですが、最近では「宅配ボックス」を検索条件に追加する利用者が増えており、 宅配ボックス導入により多数の物件の中から利用者に見つけてもらいやすくなります。

特に単身向けアパート・マンションをお探しの方は、宅配ボックスを重要視してお部屋を探している現状です。

 

 

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新築マンションではすでに導入があたりまえとなった宅配ボックスのニーズの高まりが賃貸市場にもすでに現れています。

宅配ボックス設置には、設置場所の確保と100V電源のみで直ぐにでも設置可能です。
今までに導入させて頂いた事例が多数あり、嬉しいことにご入居者様から感謝のお言葉を本当に多く頂戴しております。

雨が直接掛からないエントランスに幅500mm×奥行450mm×高さ1800mmのスペースがある物件をお持ちの大家様は、是非是非ご相談くださいませ。

 

 

 

2017年05月26日


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昨日に引き続き、本日も雨です。

 

昨日のおさらいです。

雨漏り被害にあう前に、下記事項要チェックです。

 

①屋上の防水層に亀裂がある。

②冊子周りや目地のシーリングがスカスカになっている。

③共用廊下の長尺シートが剥がれている。

④外壁にクラックが走っている。

⑤クラックや目地から、エフロ(白い粉)が滲み出ている。

 

 

屋上の防水には、3種類あります。

・塗膜防水(塗る工法)

・アスファルト防水(塗る+貼る工法)

・シート防水

防水工事にはさまざまな種類があり、用途に応じた工法で施工されています。

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防水は、建物を雨漏りから防ぐだけでなく、建物の構造自体を守っています。

建物構造の代表である鉄筋コンクリート構造は、

鉄筋が弱アルカリ性に覆われ、錆から保護されていますが、

コンクリートの表層から空気中の炭酸ガスなどが侵入すると、化学反応により

、コンクリートのアルカリ性は失われ(中性化)、内部の鉄筋は錆びやすくなります。

その結果、コンクリートが破損したり、

コンクリート中の成分が染み出す現象(エフロレッセンス)が起こり、建物の劣化が進んでしまいます。

このような構造劣化を防ぐ意味でも、防水はとても重要な機能です。

防水工事の耐用年数は大きく「工法」「材料」「工事の質」「工事対象部分の状況」などによって変化します。

工事の質は防水工事会社の技術やサービスレベルによって異なり、

対象部分の状況に関しては、日当りや風の影響の大小、または人がどのくらいその場所を利用するか等で変化致します。

10年以上メンテナンスをしていない方は、

建物診断をお勧めいたします。

いつでもなんでもご相談くださいませ!!!
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2017年05月25日

こんにちは。

真夏のような暑い日があったと思えば、

昨夜は土砂降り雨でしたね。
しかしこの雨も明日までの予報。

梅雨入りはまだのようです。

そんな梅雨時期に多いトラブルとして、雨漏りがあります。

①屋上の防水層に亀裂がある。

アップすると

 

②冊子周りや目地のシーリングがスカスカになっている。

 

③共用廊下の長尺シートが剥がれている。

 

④外壁にクラックが走っている。

 

⑤クラックや目地から、エフロレッセンス(白華)が滲み出ている。

 

などなど

 

 

※エフロレッセンス(efflorescence)とは、

コンクリート中の可溶性物質やコンクリート周辺に存在する可溶性物質が、

水分とともに貫通したひび割れを通ってコンクリート表面に移動し、

水分の逸散や空気中の炭酸ガスとの反応によって析出したものです。

 

上記のような症状があれば、要注意です。

いつ雨漏れが起こってもおかしくありません。

梅雨時期のように毎日雨が続く時期に雨漏りが発見されれば、

処置を施そうにも、雨が止まない限り施工できません。

多少の水漏れだったらクロスの張替えだけで済むような被害でも、

漏水期間が長引けば、

ボードが膨らみ張替えが必要になったり、

下地まで腐って組み直さなければいけなくなってしまったり、

照明器具の故障・漏電、

フローリングの腐食などなど。。。

どんどん被害が拡大してしまいます。

 

 

あ、やばいかも!と思った方は、梅雨入りする前に、是非この機会にご相談くださいませ!

いつでもなんでもご相談くださいませ!!!
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2017年05月24日

こんにちは。

本日は、排水管洗浄についてです。

 

 

先日、入居中の物件で浴室の排水になにか詰まってしまい、

オーバフローして下の階まで水が漏れてしまったとご連絡いただき、

緊急対応させていただきました。

 

原因は、髪の毛でした。

 

他にも考えられる原因として、

残飯・洗剤カス・油・石鹸カス・食材・カビ 等

 

 

漏水事故の中で、大切なのは原因追及です。

普段普通に生活していても、どんどん汚れが蓄積され詰まってしまうケースがあります。

 

 

・詰りの原因は何か。

・原因をつくってしまったのは誰か。

入居者様と大家様、どちらの瑕疵となるのか。

 

 

入居者様には、日ごろから排水のお掃除をして、

水漏れがないか・詰まっていないかチェックをしていただきましょう。

これは、入居者様の義務となりますので過失がある場合は、

入居者様の負担となります。

 

大家様は、定期的に排水管洗浄を行うことが大切です。

 

 

目安として、1~2年に1回は行うとよいでしょう。

入居者様と揉めないように、大家様も日ごろから管理をおこなっておくといいですね。

 

排水管清掃は、単に悪臭や害虫を防ぐだけでなく、パイプの劣化を防ぎ、快適な住環境を保つ役割があります。

排水は油分を多く含む事もあり、

そういった配水管には汚れが付着しやすくなり、

水が流れにくくなっていきます。

 

排水管が老朽化する原因として考えられるのが、

毎日の食事から生まれる生活排水、洗面所や浴室から流れる石鹸や洗剤、髪の毛などです。

 

排水管内に汚れがたまると、次第に厚みを増して流れを悪くさせ、

ゴボゴボと言った音や悪臭の原因になります。

 

配水管のつまりによる漏水、悪臭や害虫の発生を防ぐためにも、

排水管清掃を行い、汚れを取り除く事をお勧めしております。

 

 

とくに、これから夏の暑い時期は、排水から臭いがあがってきます。

 

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2017年05月23日

 

こんにちは!

建具のシート張りの事例です。

 

こちらは、2階建ての戸建て物件なのですが、

各所の建具の表面のシートが全部剥れてしまっておりました。

 

洋室の建具、クローゼットの建具・・・

計11本分も補修が必要な状態でした。

 

建具の新調は、11本分もあるといくらかかる事でしょう。

今回の場合、メーカー不定の為、特注・オーダーとなってしまいます。

 

 

そこでご提案させて頂いたのが、

シート張り

 

サンゲツさんのリアテックシートで張らせていただきました。

 

デザイン性の高い木目や華やかな柄などが豊富で表面の質感も繊細です。

中でもメタリックカラーの柄バリエーションが多いのが特長的なリアテックは華やかなシーンに活躍します。

そのほかに小さな擦り傷を復元する特殊な機能を持った商品もあり、場所を選ばずお使いいただけます。
木目といっても本当にたくさんの種類のなかから選べます。

ウォ-ルナット、オーク、チーク、パイン等々。。。

 

 

 

 

石目調やレザー調、メタリック、単色などなど・・・

 

 

 

これはほんの一部です。

尚、ダイノックシートとは他メーカーの同等の商品です。

 

 

建具新調の約1/2の費用で、新品のように復活いたしました!

オーナー様からも大変感謝の御言葉を頂きました。

 

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2017年05月22日

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オーナー様にとって物件の購入時を除けば一番大きな出費が「大規模修繕工事」

所謂、外壁の塗装の塗り替え工事です。

エレベーターの載せ変えなどの特殊な事情が無い限り、

賃貸住宅で一番大きな費用の出費を伴う外壁塗装工事は費用の金額も然ることながら

今後10年間のトレンドをしっかりと把握して色目を決定しなければいけませんし、

漏水事故にならないように建物の躯体や開口部の取り合いなどしっかりチェックして補修することが凄く大切です。

この物件の一代事業とも呼べる外壁の塗装工事を価格の安さだけに捉われてしまい

安かろう悪かろうのもぐり業者に騙されて後々後悔なさっている大家様をたくさん知っています。

失敗しない為の塗装工事のチェック事項

1、発注する会社の身元調査。意外と上辺だけで信用しています。

10年保証と言っても会社自体が10年間生存している統計は国税庁が発表している数字で10%を切っています。

安くてもひどい工事をされて、文句を言っていく会社すら存在していない。のは笑えません。

2、塗料のメーカー保障と業者の施工保証をきっちりを把握する。

皆さんよく勘違いしていらっしゃるのが塗料や材料のメーカー保障はきっちりとした施工を

した証拠があって漏水を起こした場合に保証が受けられます。

潰れるような会社、安かろう悪かろうの会社は、そもそもがきっちりと標準工事仕様を

守っていないことが多いです。よって保証が受けられません。

3、契約内容と施工内容の中途検査

見積もり内容と契約内容、そして施工がきっちりと実施されているかをきっちりとチェックする必要があります。

使う材料の適正な仕様と施工を見極める実務の経験が必要です。

お値打ちなお値段で契約することもとても大切ですがそれ以上に

内容を把握してより良い物件の仕上がりに出来るように打ち合わせ段階で気をつけたいことがたくさんあります。弊社に発注頂かなくても結構ですから、大規模修繕工事を行う際は必ずご相談下さい、

満室計画に相談しておいて良かったと絶対に思って頂けると思います。

 

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2017年05月19日

浴室のタイル貼工事

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共用トイレのタイル貼工事

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こんにちは。

本日は、タイル貼の事例です。

タイル貼工事は左官職人さんが勾配を調整しながら行います。

 

左官工事とは、鏝(コテ)を片手に、建物の壁や床、土塀などを美しく仕上げていく仕事です。

 

しかし、1985年には22万7,000人にいた左官職人は、

2010年には8万9,000人に減少しているとのこと(国勢調査より)。

 

他にも、クロス職人さん・大工さん・塗装屋さんなどなど、

職人不足が進んできており、弊社でも悩まされております。

 

 

そんな課題にも向き合い、

大家様・オーナー様・ご入居者様に喜んで頂けるよう尽力するのみです。

 

 

 

 

 

 

今日は本当に蒸し暑かったですね。。。

週末もお天気のようです。

熱中症などに気を付けて、楽しい休日をお過ごしくださいませ!

 

いつでもなんでもご相談くださいませ!!!
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2017年05月17日

風の強いある日、皆さまも一度はご経験されたことがあるかとは思うのですが

お部屋の空気の入れ替えの為に窓を開けると、強風にあおられ片開きドアがバターーーンと閉まってしまうことってございませんか

先日、私そんな体験をしまして、ドアレバーの部分が勢いよく壁に衝突してしまいました

風の威力は凄まじく、見事に壁にポッカリと穴が開いてしまいました

壁に穴が開いてしまうと意外と厄介で

穴の開いた部分の石膏ボードを四角に切り取り、同じ大きさに切ったボードをはめ込み接着・・・はめ込んだ所にクロス貼って・・・・・なんてことになってしまうのです

なのでお恥ずかしながらそのままになっております

ですが、ここで学んだことがひとつあります

それは簡単なことで、ドアにドアストッパーを取り付ける!!

そう!これだけで、壁に穴を開けてしまうなんて事態を招かずに済んだのです

アクシデントが発生する前に予防対策をしておくこと、これが被害をなくす重要なポイントです!

ドアストッパーに限らず、お値打ちで簡単な方法をどんどん取り入れていきたいですね

 

 

 

ご相談お待ちしております。

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2017年05月16日

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突然ですが、あなたは肥溜めの中に何時間留まることが出来ますか??

私はたぶん3分も我慢出来ないかもしれません。

仕事柄、空室に入る機会が多いのですが排水トラップの水が乾き切ってしまった下水の臭いが部屋中に充満していしまっているお部屋の採寸などを取る時などは、臭いが嫌なのでいつもより3倍速ぐらいで仕事が早くなります。通常は排水トラップに水を流せば臭いは上がって来なくなります。でも排水トラップがついてなかったり排水や下水の臭いが入ってくるお部屋だったとしたら・・・・。

下水の臭いが排水口を通って室内に充満してしまいます。せっかく春の入居に合わせて内覧にきてくださった方がいらしても、このお部屋に住みたいとは入った瞬間に思わないお部屋となってしまいます。

上記写真は、キッチンシンクの排水ホースを直接排水口に差し込んでいるのですが、その繋ぎ目に隙間が空いていたことが原因でした。

気づきにくく見落としがちなのですが、暖かいこれからの時期は下水の臭いはさらに悪臭を増します。

 

つづきまして、臭気問題の浴室の事例ですが、排水溝には排水トラップという、下水の悪臭を通さない仕組み・工夫がされているはずです。

ですが排水トラップが取り付けられていても、臭気止めの水が蒸発して無くなっていることや、錆やエフロレッセンス(白華)がこびりついているために、トラップが機能できていない場合が多々あります。

排水管の高圧洗浄や、錆の除去、エフロレッセンス除去により改善されました。

臭いの問題はお部屋の命取りです。

絶対に臭い部屋に住みたいと思う人は一人も居ません、断言できます。

もし臭いが原因ならその対策をするだけでも入居者さんの内覧や入居には断然の違いが出来ることは間違いありません。ひょっとしてと少しでも感じることがございましたら、念の為に。

いつでもお気軽にお電話くださいませ!!すぐに参上させて頂きます!!

 

 

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2017年05月15日

 

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何を今さら?アクセントクロスの選び方で入居者さんがお部屋を選んで貰えるほど今は甘くないよ!!

と思われたと思います。その通りだと思います。

今回お伝えしたテーマは 《基本編アクセントクロスの選び方》と、お部屋のリフォームと物件自体のイメージの作り方です。

アクセントクロスを貼れば、それだけで空室を改善出来るわけではありません。

でもセンス良く、貼る箇所を間違えなければ必ずやった方が良い施策だと思います。

また、ご自身のセンスやその時のノリ?で決めてしまうのではなく、3年から5年周期の流行りを押さえる事もとても大切だと感じております。

一つお尋ねしたいのですが、ファッションやデザイナーの世界や業界ではよく聞くお話で、今年や来年の流行色をご存知でしょうか?

私はその話を聞いて誰がどう決めているのかな?と調べてみると、どうやら間違いなくその色が当面の間、流行するような流れや取り決めが商業的に存在しているそうです。

そして、2016年のトレンドカラーは、ビビットカラーとのことです!ビビットカラーとは、ビタミン色とも言われており果物のオレンジやいちごといった綺麗なハッキリしたお色のことです。

ビビットカラーのような、明るい色が流行するときは景気が上向いているときだと聞いたことがあります。

そこで私たちも流行色を取り入れる敏感な感性でお部屋つくりを提供したいと思っています。
こだわりに、こだわり抜いたお部屋を作り、物件を満室にしてしまいましょう!!!

 

 

ご相談お待ちしております。
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2017年05月12日

ゴールデンウィークが過ぎると、本格的に夏の陽気が感じられる今日この頃。

ようやく、というか今更ですが、自宅の衣替を行いました。冬物衣服はもちろん、電気ヒーターや羽毛布団までもクローゼットの中にしっかりと収納。お部屋を有効活用するために欠かせないのが収納スペースです。

それでは、本日は収納について、押入れリフォームを3パターンご紹介いたします。

①?? 皆様も既にご存じではないでしょうか?押入れをクローゼットへ完全リフォーム

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和室より洋室の需要がはるかに上回る近年では、畳をフローリングに貼り替えて押入れをクローゼットへ改装する事例が数多くあります。

②?? 襖を利用して、簡易クローゼットでお値打ちに

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比較的安価にクローゼット化するケースでは、押入れ襖を洋風化して使用致します。

③?? 今流行りのオープンクローゼットという手も

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収納スペースもとても重要だけど、何より居住空間の広さも大切!といった場合に、オープンクローゼットという扉のないタイプのクローゼットは、入居者さんのご希望条件を兼ね備えております。

間取りや建物の立地、入居者さんの年齢層などを考慮して、収納スペース作りを工夫してみました。

いつでもお気軽にお電話くださいませ!!すぐに参上させて頂きます!!

 

 

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2017年05月11日

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今回は、印象が驚くほど変わる!快適な空間を生み出す建具の施工事例です。

上記写真は、玄関とリビング間を間仕切るドアを新調しました。

 

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冷暖房の効きはグンと良くなりますし、来客時にはプライバシーが保たれます。

既設の枠を使用しているため、価格もかなりお値打ちに施工可能です。

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こちらの写真は、リビングと和室間の戸襖を3本引込戸へ取り替えました。

施工前では、フローリングの洋風リビングに純和風な戸襖が昭和感を醸し出しておりましたが、

その戸襖を、木目調の化粧板の建具にするとリビングがすっきりと洋風に纏まりました。

建具工事のお悩みは、是お電話ください!

 

 

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2017年05月10日

 

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築年数やお部屋の広さが限られていて半ば大家様も諦めていた物件で

今までに何度かは外壁塗装の塗り直しはされていたのですが、
もう半数以上の部屋が空室になっていました。

塗り直す機会に一度、エントランスの雰囲気を変えてみることにしました。

照明を変え、銘板を変え、タイルを貼って玄関らしくしたら、
入居者様からも凄く反響が良く喜ばれ、空室だったお部屋に内覧者を仲介様が
結構連れてきてくれるようなったので空室が一気に4部屋埋まりました。

費用は最小限度で最大の効果を生むエントランス工事をぜひ一度ご検討ください。

 

ご相談お待ちしております。

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2017年05月09日

外壁塗装工事パート3です。

 

外壁塗装を施すと、今まで空室が続いていたお部屋でも、

嘘のように入居率が上がります。

 

建物の外観が古めかしいと、

幾ら内装が綺麗にリノベーションされていても、

決まりずらい物件となってしまいます。

 

先日からご紹介させて頂いております某ビル様の2棟外壁塗装工事後には、

直ぐに満室のお声を頂きました。

 

そこで、さらにもう一棟工事をさせて頂くことになりました。

 

施工前。

 

施工後。

見違えるように、明るい清潔感のあるビルになりました。

ベランダの隔壁板が破損しておりましたので、貼り替えも行いました。

 

施工前。他のアングルから。

足場を掛けるスペースに限りがあり、隣地へ足場を組みが必要でした。

常に気を配り工事を進めさせて頂きました。

 

施工後。

 

エントランス施工前。

 

エントランス施工後。

腐食している手摺は、大変危険です。

転落事故につながりかねません。

適正な補修処置を施し、錆止め下地材と鉄部用塗料で仕上げます。

 

晴れの日に恵まれ、工期通りに収めることが出来ました。

もちろん責任保証施工ですので、アフターフォローもお任せくださいませ。

ご相談お待ちしております。
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2017年05月08日

賃貸不動産管理の知識と実務―賃貸不動産経営管理士公式テキスト

 

賃貸不動産経営管理士協議会 (編集)


が、事務所に二冊届きました。

 

ぶ厚すぎて活字中毒の人間でも読み始めるのを少し躊躇致します。

 

1100ページ!!

 

まぁ、テキストなので驚くことではないのかもしれませんが、、、、、

目次

序編?賃貸管理総論

  • 第1章?賃貸管理の意義
  • 第2章?現在の社会的情勢と未来像

第1編?賃貸住宅管理業者登録制度

  • 第1章?制度の意義
  • 第2章?制度の仕組み
  • 第3章?遵守事項
  • 第4章?監督等
  • 第5章?賃貸不動産経営管理士の役割

第2編?賃貸不動産経営管理士

  • 第1章?賃貸不動産経営管理士の役割・専門性
  • 第2章?業務を行うにあたり関連する法令
  • 第3章?契約の成立

第3編?管理業務の受託

  • 第1章?2つの方式
  • 第2章?管理受託方式
  • 第3章?サブリース方式

第4編?借主の募集

  • 第1章?入居者募集を行うための事前準備
  • 第2章?借受希望者への説明

第5編?賃貸借契約

  • 第1章?賃貸借契約
  • 第2章?貸主の義務(借主の権利)
  • 第3章?借主の義務
  • 第4章?賃料・敷金等の一時金
  • 第5章?契約期間と更新
  • 第6章?賃貸借契約の終了
  • 第7章?破産と賃貸借
  • 第8章?建物の所有権移転
  • 第9章?事業用建物賃貸借契約の特殊性
  • 第10章?連帯保証

第6編?管理実務

  • 第1章?建物管理の実務
  • 第2章?賃貸借契約の管理

第7編?建物・設備の知識

  • 第1章?建築法規
  • 第2章?建物の基礎知識と維持管理
  • 第3章?設備の基礎知識と維持管理

第8編?賃貸業への支援業務

  • 第1章?総論
  • 第2章?各論
  • 第3章?賃貸管理と証券化業務
  • 第4章?賃貸不動産経営と税金

資料編

 

平成29年度11月19日(日)の「賃貸不動産経営管理士」試験に向けて皆様頑張りましょう!!

 

2017年05月08日

こんにちは。

 

先日に引き続き、外壁塗装工事事例をご紹介いたします。

前回ご紹介した外壁塗装工事事例の物件のご所有のオーナー様から大変ご好評を頂きまして、

 

もう一棟外壁塗装工事をさせて頂きました。

こちらが施工前になります。

足場組み。

施工前イメージです。

オーナー様のパーソナルカラーのオレンジに染めさせて頂きました。

同じビルとは思えません。

今時の明るく清潔感のある景観となりました。

 

屋上防水施工前。

屋上防水施工後。

 

 

 

晴れの日に恵まれ、工期通りに収めることが出来ました。

もちろん責任保証施工ですので、アフターフォローもお任せくださいませ。

ご相談お待ちしております。
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2017年04月28日

こんにちは。

最近は、晴れの日が多く清々しい季節となりました。

 

そんな降水確率の低い天気が安定している、3~5月又は9~11月は、

外壁塗装・防水工事に非常に適した季節です。

空気が乾燥し、しっかりした施工になりやすいです。

 

では反対に、施工が不可能な気候条件とは、

・気温が5度以下の時

・湿度が85%以上の時(雨の日)

ですので、梅雨時期・積雪時は不向きです。

 

 

本日は、外壁塗装工事の事例をご紹介いたします。

 

 

内装工事でも非常にお世話になっている某ビル様の施工前です。

 

 

まずは足場組みです。

しっかり安定した足場がないと、事故の原因や、施工不良の原因となります。

 

バランスの悪いところでは、たとえ腕の良い塗装職人さんでも本領を発揮できません。

 

大家様・オーナー様のなかには、足場を組まずにコストダウンしたいという思いから、

ローブブランコ無足場工法を取り入れ外壁塗装工事をされる方がいらっしゃいますが、

どうしても足場の掛けられないような敷地でない限りは、絶対におすすめしません。

 

まずは、最も肝心な安全性の問題があります。

スタッフの安全、そして歩行者などの第3者の安全確保が出来かねます。

安全を犠牲にすることは、全てを失うコトにつながります。

 

10数年に一度、普段手の届かないところの修繕をされるのですから、

安全と品質に対して意識を高くもつことが後のトラブル削減になります。

 

 

こちらの某ビル様は、近鉄さんの鉄道に隣接しており、

どうしても鉄道敷地内に足場を設けなければなりませんでした。

 

勿論、近鉄さんに承諾を得て、近鉄さんの監督様立会いの元、

足場を組ませて頂きました。

 

 

足場の組立完了です。塗料の飛散防止のためメッシュシートを被います。

 

足場組立作業中は、カンカンカンカンと騒音が伴います。

塗装作業中にも、ご入居者様や近隣の方々には、

ご協力を頂かなければ、工事が出来ません。

 

 

クラックや鉄筋爆裂等、不具合部分は適性な処置を施します。

 

 

外壁下塗り。

下塗りを省いたり、薄めた塗料を使用したりする悪徳業者がいるので、

業者選びは慎重に見極め無ければなりません。

 

 

外壁中塗り。

細かい部分は、ローラーと刷毛を使い分けます。

 

 

晴れの日に恵まれ、工期通りに収めることが出来ました。

 

もちろん責任保証施工ですので、アフターフォローもお任せくださいませ。

 

ご相談お待ちしております。
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2017年04月27日

 

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今回は、汚れや傷で痛んでしまったユニットバスをお値打ちでまるで新品のような輝きを蘇らせる再生術をご紹介します。

上記の写真の施工前後を見比べて頂くと一目瞭然でお解かり頂けると思いますが、

FRPに入り込んでしまった黒ずんだカビも、年数が経過した黄ばみも、

お好きな色(8色の中からお選び頂けます)の塗料で特殊コーティングをかけると、

ツヤのある新品のように蘇ります。

そしてなんと!大きく割れてしまった亀裂や、地割れのようなヒビも、コーキングで補修して修復可能なんです。

 

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在来工法の浴室でもユニットバスでも、入れ替えの費用の3分の1で清潔感を取り戻すことが出来ます。

内覧の際の最低条件は、水周りの清潔感です!
今ある空室を満室にしたいですね。

いつでもお気軽にお電話くださいませ。

 

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2017年04月26日

先日休日にOPENしたばかりの、名駅のJPゲートタワーに

買い物に行ってまいりました!

 

 

本日は、名駅にちなんで

名駅裏の柳橋中央市場の本当に大変お世話になった、

オフィスビル様の工事事例をご紹介いたします。

 

魚市場のど真ん中に建つ6階建ての立派なオフィスビル様です。

共用トイレの改修事例です。

 

3フロア分の工事事例のうち、まず1フロア分の工事の流れを写真付きでアップしたいと思います。

 

 

 

和便器の共用トイレでした。

時代は洋便器が主流となり、和便器の共用トイレでは、

懸念される方が多くオーナー様も悩んでいらっしゃいました。

 

そこで、洋便器への改修工事をすることになりました。

 

 

まずは解体工事です。

 

彼は、頼れる設備屋さんの佐藤さん。

3人交代で一日中解体作業をさせて頂きました。

 

解体工事は、騒音振動が伴うので、

ビルの入居者様の営業のご迷惑の掛からないよう、土日での工事で

進めさせて頂きました。

 

12月の年の瀬の真冬の時期に、半袖で汗だくの作業。。。

 

一段上がっている土間の解体で発生するコンクリートと土の量は、

なんと、一袋20kgが13袋にもおよびました。

 

 

 

和便器の取り外し・土間の解体が終わると、

配管が現れました。

 

この配管を傷つけない為に作業するので、

電動工具でドカドカと一気に壊すことが出来なかったのです。

 

 

次は左官屋さんによるタイル貼工事が行われました。

従来の、小さなタイルでは目地が多くなり、その分目地に汚れが溜まります。

 

なので今回は、大ぶりな清潔感のある白いタイルに、汚れの目立たない黒の目地で仕上げました。

 

柳橋中央市場にあるビルなので、

【土足での泥んこ汚れに強く、水とブラシでジャブジャブ洗える共用トイレ】が、

今回のオーナー様からの課題でした。

 

 

洋便器を取り付け、アクセサリー類を取り付け、完成です!!

 

明るい清潔感のある仕上がりで、課題をクリアすることが出来ました。

 

 

名駅に行くたびに、のぞかせて頂いているのですが、

いつ行っても綺麗なトイレを保っていただいております。

 

 

いろんな工事事例をこれからもどんどんアップしていきます。

 

いつでもなんでもご相談くださいませ!!!
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名駅にある管理物件はこちら???

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2017年04月25日

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キッチンの扉を新調した事例。

 

 

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洗面化粧台の取替事例。

 

 

 ➡ 

ブロックキッチンからシステムキッチンに入れ替えた事例。

 

 

 ➡ 

バランス釜の浴槽をホールインワンの浴槽に入れ替えた事例。

※実は、この工事無料なんです。

種明かしは、お電話下さった方のみお伝えいたします。

満室計画TEL 052-745-3755

 

 

 

 ➡ 

和便器を洋便器に取り替えた事例。

 

 

 

本日は、設備工事事例をピックアップしました。

 

 

一目瞭然ですが、昭和時代の設備器具は今では誰も選びません。

 

 

各社メーカーから新商品が多数リニューアルされておりますが、

大家様の目線で選び、

機能的でスタイリッシュでお値打ちな商品を取り扱っております。

 

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2017年04月24日

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ゴミ屋敷事例。

 

よくこんなところに人がお住まいになっていたとは。。。

ごみで足の踏み場もない物件。

 

年に1、2度こういった事例があります。

 

では、他の入居者からゴミ屋敷化した部屋についてのクレームがあった場合に、

不動産管理会社やオーナーさんはそのゴミを勝手に捨ててしまっても問題ないのでしょうか?

 

マンションやアパートの住人に迷惑をかけているため、

それを是正するのは不動産会社の仕事でありますが、貸室内はもちろん、

共用部に放置されている場合でも、ゴミを勝手に捨ててしまうことは認められません。

 

※これは、物件を所有している大家さんも同様です。

 

ゴミのように見えても、入居者にはそれらの所有権があるため、

勝手に処分してしまうことは「所有権の侵害」となってしまい、勝手にゴミを捨てるなどの行為はできないのです。

 

 

ゴミ屋敷化してしまった場合に大家さんや管理会社が行うこととしては、

「内容証明郵便の送付」や「行政機関への相談」が挙げられます。

 

内容証明郵便で「〇〇日までにゴミを処分して下さい。

期日までに対応がない場合は当該ゴミの処分、賃貸借契約の解除を行います。」と通達します。

 
内容証明郵便を送付して期日までに対応していないからといって、

即座にゴミを強制的に撤去することはできませんが入居者に注意勧告をしたという証拠になり、

今後の対応をより合法的に進めることができるようになります。

 

もう一つが、「行政機関への相談」です。

相談対象としては、警察・消防署・保健所・区役所などが挙げられます。
大家さんやマンションの管理会社だけでなく、

行政機関を巻き込んで対応することがこういったケースでは有効であると言えます。

 

 

 

労力を有するゴミ屋敷トラブル。

ご相談お待ちしております。

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