投稿日:

2cffa37b-s.JPG4e92df5a-s.JPG

こんにちは、千種区で皆様のアパートマンションを日々満室にするお手伝いをしている三ツ星リフォームマイスターの田中です


次の移動シーズンは9月頃から11月の秋になりますが、意外と夏でも人はたくさん動いていますので、是非選ばれるお部屋にしたいですね


何故この春に、お部屋が成約に至らなかったのかを分析して、原因を改善しなければ空室のまま時間だけが過ぎて行きます


立地と家賃なのか? 間取りなのか? 設備が古いのか? はたまた使い勝手が悪いのか?


理由は100人いれば100通りあると言いたいところですが、実は似たような感じの理由が多かったりするものです
立地の良し悪しや家賃の高い安いは安いに越したことはありませんが、これは言っても仕方がありません
では間取りや設備の古さはどうでしょうか?

4047b0ba-s.JPG3499d155-s.JPG

お部屋を車に例えると、10年落ちや20年落ちの型遅れの車よりも発売されて間もない新車の方が
格好良いですし、装備も最新式なので魅力的です


余程価値のあるビンテージカーでない限り、古い車は高値で取引されることはありません


車とお部屋は勿論比べる基準が違いますが、お金を出す側の入居者さんからしてみれば似たような感覚も
あるのではないでしょうか



では限られた予算で一番効果的な改修をするにはどこをどのようにすれば良いのでしょうか?



最低限でいいのです、ここ4~5年当たり前になってきている標準装備の器具にしましょう

6e7042d5-s.JPG99483d43-s.JPGのサムネイル画像


IHヒーターではなく電熱線コンロなんかが装備されていませんか?


水漏れしている水栓にカビの生えたシャワーホースが取り付けてありませんか?


いかにも大量に電気を消費しそうな20年以上前のエアコンがゴーゴー音を立てて稼働していませんか?

入居者さんの立場で考えて、この部屋だったら住もうかなと思えるお部屋づくりをしましょう 

 

投稿日:

Before.JPGのサムネイル画像After.JPGのサムネイル画像

こんにちは

どんなお部屋でも低予算アイディア勝負で見違える程素敵に変身させる伝説の三ツ星リフォームマイスター田中賢治です

カビだらけの浴室に入るのはとっても勇気がいります
服を着ていても気味が悪いものを服を脱いでカビだらけのお風呂に入る事を想像するだけでゾッとします((;゚Д゚)ガクガクブルブル

水廻り3点【キッチン、洗面、浴室】の中でも、もっとも清潔感が求められるのが浴室です

しかし浴室は入居者さんの使い方次第で、10年経っても全然キレイなところもあれば、短期間の入居年数だったにも関わらず恐ろしいほどカビだらけで入口の扉も真っ黒!なんてこともザラにあります

「じゃあユニットバスの入れ替えをしようか!」なんてことも簡単言えるほどお安いものでもありません

そこで、バスコーティングです

ユニットバスの入れ替えとなると1014や1216マンションタイプでも40万~50万円はかかってしまいます

そこをバスコーティングなら半額以下の低予算で実行できます 

半額以下です、半額以下

ゴムパッキンの中に浸透した落ちないカビや、使い込み過ぎて表面コーティングが剥がれ落ちてガサガサの浴槽もつるつるたまご肌に甦ります

古い水栓と錆だらけの鏡を新品に取り換えれば、まるで入替をした新品のユニットバスの様ではありませんか!

実際に水廻り設備器具は入替となると結構お金がかかります
しかしお部屋のクロスや床を全部きれいにしても肝心要の水廻りが「これはちょっと・・・」では、なかなか決まりません

使えるものは、キレイにして使い回し、「これはどうやっても限界だ」と感じるものは潔く取り替える
取り替えるか、手を入れて使いまわすか、ここの判断は難しいものがあります


一番やってはいけない事は、「これはちょっと・・・」を使い続けることです
使う側の気持ちになって考えると取捨選択の答えは必ず見えてきます

判断に困るのであれば、空室鑑定士の田中までご連絡下さい
プロの査定で見極めます☆

 

投稿日:

IMG_5671.JPGのサムネイル画像IMG_7925.JPGのサムネイル画像

こんにちは、千種区であなたのアパート・マンションの空室を満室にするリフォームマイスターの田中です

早いものでゴールデンウィークも終わり、春の移動シーズンも収束しました

さて、皆様のアパート・マンションは無事満室になりましたでしょうか
満室になったオーナー様はおめでとうございます
ご入居された方がトラブルなく長期間住まれることが一番の願いですね

残念ながらこの春の移動シーズンで入居が決まらなかったオーナー様も少なくはないと思います
成約に至らなかったのは非常に残念ですが、成約に至らないのには必ず理由があったはずです

「立地が良くないから決まらなかった~」と仰るのは現実から目を逸らしすぎです!
確かに立地はどうにもなりませんが、内容勝負で負けていたのではないでしょうか
飲食店も立地が重要ですが、美味しい繁盛店は「こんな所で営業してるの!?」と思う場所でも流行っています

「周りの競合物件の家賃が安過ぎて勝負にならないよ~」とお嘆きの場合は、これは仕方ありません
余りにもかけ離れている場合は、勝負できるところまで家賃を寄せて、後は内容勝負です!

「設備が古いから仕方ないな~」とお困りの場合は、今すぐ取替えましょう
どのタイミングで取り替えるのかは非常に悩みますが、10年以内に建物を取り壊す予定が無いのであれば、早い段階での入替をお勧め致します

結局古いものを延々と使い続けても、それが客付のネックになって成約に至らないのでは、全然得していません

使えるものまで取り換える必要は全くありませんが、明らかに使用限度年数を超えたものにつきましては、スパッと取替が良いでしょう

確かにキャッシュアウトは望むところではありませんが、一番怖いのは機会損失です

仲介さんも1度2度案内してお客さんの反応が悪い場合に3度目の案内はありません

より成約確立の高い物件へ案内して、いつの間にかあなた様の物件は忘れ去られてしまいます・・・・・

究極的に好立地物件でない限りは、反響が良いお部屋づくりをしてどんどんアピールしていきましょう
勿論お金はなるべくかけず、アイデア勝負です

この春で浮かび上がった問題点をそのままにしておいたら、すぐに訪れる秋の移動シーズンでも同じ悔しい思いをする可能性は大です

まずはお電話ください、一緒に考えて問題を乗り越えましょう!

 

投稿日:

こんにちは、千種区であなたのアパート・マンションの空室を満室にするリフォームマスターの田中です

和室を洋室に変更したときにどこまで洋室に近づけるか悩みますよね

最もやってしまいがちな改修としては、畳を処分して床をフローリングにするだけで終わりの洋室変更です

実はこれ『なんちゃって洋室』と呼ばれていて、お部屋探しをしている方にも仲介さんにも非常にウケが悪いのをご存知でしょうか

では、どこまで手を加えれば『なんちゃって』ではなく、洋室として認められるのでしょう・・・

レベル1 畳処分して床だけフローリング→なんちゃって洋室

レベル2 天井や壁クロスも洋室風の柄にして木枠塗装→雰囲気洋室

レベル3 間仕切り襖や、押入を作り替え→完全洋室

ざっくりですが、洋室変更度合いは上記の1~3のレベルに分類されます
当然ですがレベル3のすっかり洋室に変身コースが理想中の理想ですが、建具やクローゼットへの作り替えは決して安くありません

そこで「お金は掛けずに見栄え良く!」を基本コンセプトに田中がご提案するのが、レベル2.5の洋室です

まず、間仕切り襖は枠が白木縁なら派手系、加州縁(黒色の艶々)ならシックな感じの柄物クロスを貼って渋い木製の取っ手はステンレス製にチェンジ

ポイントはド派手な柄物クロスを選びましょう  

控え目な柄のクロスでは襖を見抜かれてしまいますので派手にインパクト重視が肝です


S__991250.jpgIMG_5585.JPG

次は一番お金がかかる押入です
柄物クロスを押入襖の前面に貼るのもいいのですが、ここは敢えて襖は捨てて中段も撤去してオープンクローゼットにしましょう!

枕棚板とパイプハンガーは必須ですが、他は必要ありません  

背板には、これまたド派手なクロスを貼ってアピールしましょう
ロールスクリーンなんか取付けてもお洒落です

IMG_5586.JPG

IMG_5351.JPG

IMG_7448.JPG

これなら完全洋室化の1/3の予算で素敵な洋室に仕上がります

日本人としては残念で仕方ありませんが、賃貸ではとにかく和室はウケが良くありません

ご予算で悩まれているのであれば、ご相談下さい

 

投稿日:

千種区で賃貸アパートマンションのリフォームするなら満室計画!
こんにちは、空室鑑定士の田中です。

今年は入退去の動きが凄いですね!
あくまで私個人の感覚と満室計画で管理させて頂いている物件の話ですが、今年は動いています

オーナーにとって、この時期に一番困るのは、3月末の退去や4月退去ではないでしょうか

シーズン終盤での退去は、そこから原状回復をして仲介さんに連絡をして募集をしていると一番良い時期を逃してしまいます

そこで解約は一か月前通知が基本なので、退去してから工事や仲介の依頼をするのではなく、解約通知が入った時点で工事と仲介の両方の手配をすればタイミングを逃すことはありません

さて、3月末や4月に入るとオーナーが焦るのと同様にお部屋探しをしている方も焦ります
良い条件の部屋がどんどん他で決まっていき、物件数が見るからに減っていきます

ご縁と言ってしまえばそれまでですが、やはり決まる物件は決まりますし、決まらない物件はなかなか決まりません

家賃・・・  立地・・・  設備に間取り・・・・・

同じような条件なら、やはり最後は印象(インパクト)ではないでしょうか

お部屋探しをする方は、仲介さんの車に乗って最低でも3~4物件は希望エリアの近似物件を見て回ります

全てを回り終えた後に頭の中で、どの物件にするか悩んでいる時、最初に思い出される物件に仕上げないといけません

3つ4つ回った物件がどれも似たような物件であったのならば、なおさら印象勝負になります

そこで結論ですが、やはり低予算で効果大はアクセントクロスですね
もうここ10年ほど定番中の定番となっておりますが、やはりコレが一番コストパフォーマンスに優れています

しかし大切なのは、何でもかんでも壁の一面だけ柄物のクロスを貼ればいいんでしょ?ではありません

私は他社さん施工の内装工事済みのお部屋を何十、何百と見る機会があるのですが、正直前述したような「適当に壁一面だけクロス貼り替えしときました!」物件の多いこと多いこと

決して上から目線で言っているわけではありません
誰が見ても明らかに、何のテーマもコンセプトも無いのがありありと部屋の雰囲気から伝わってくるのです


IMG_7924.JPG
IMG_3139.JPGIMG_9730.JPGのサムネイル画像

たかがクロスです

されどクロスです

 

投稿日:

こんにちは、田中です

実はブログの更新を実質1年お休みしてました
特に理由は無くお休みしていたので、この度特に理由も無く再開する運びとなりました

満室計画のブログは旧ホームページを含めると足かけ8年も続けていたんですよね
これまでは仕事である賃貸住宅関係の話題は全くと言っていいほど書いてきませんでしたが、これからは賃貸住宅に関連した話題だけを真面目に取り上げたブログにしていこうと考えております(`・ω・´)キリッ

アメブロやフェイスブックなんかとは違い相互コミュニケーションが取れませんので、「ブログ見たよ~」とか直接言っていただけると救われますw

それでは、不定期ですが再開させて頂きます
ちなみに次回アップ日は未定ですwww
お楽しみに♪

旧ホームページのバックナンバーはこちらです
http://www.mansitu.jp/staff/

 

投稿日:

お盆休みは8/11(木)~8/15(火)となります

宜しくお願い申し上げます

 

投稿日:

ゴールデンウィークの連休は4/29日~5/1日、5/3日~5日となっております

5/2(月)は営業しております

5/6(金)から通常営業となります

宜しくお願い申し上げます

 

投稿日:

明けましておめでとうございますどうぞ、今年も宜しくお願い致します

さて、今年の年明けですが、元旦にぎっくり腰をやってしまい元旦、2日と貴重な正月休みを寝て過ごしてしまいました・・・
朝起きて早々に年末やり忘れていた窓掃除をした時に、ピキッとやってしまいました

向かいに住む92歳のお婆ちゃんが言ってたんですけれど、正月にやってはいけない5つのタブーがあるらしいですね
この話を聞いた後にググってみたんですが、以下の5項目は正月にはやっちゃダメな迷信ですね
知ってました?

①掃除をしてはいけない→福の神を掃き出してしまう
②洗濯をしてはいけない→服(福)を洗い流してしまう
③火を使ってはいけない→火の神「荒神」を怒らせないため
④刃物を使ってはいけない→縁を切ってしまう
⑤お金を使ってはいけない→元旦からお金を使うと一年中使ってしまうらしい・・・
※諸説あり

とは言っても、②~⑤なんて絶対無理ですもんね笑

ま、今年も健康に気を付けて頑張りまッス!

 

投稿日:

そろそろ今年も寒くなってきたので、週末に車のタイヤを冬用のスタッドレスにチェンジしました

ご存知、僕の車はスズキのワゴンRなんですが、タイヤも小さくて取替も至って簡単
40分もあれば、ちょちょいのちょいと交換完了ですわ

その調子で妻の車もスタッドレスに履き替えさせようとしたら、これが超大変(・・;)

タイヤとホイールで1本あたり32kg!!
掛けることの4本!!

しかも一番大変だったのが、スタッドレスタイヤって普通車のものは前後は無いけど左右があるって知ってました??

僕は勿論知りませんでしたよ
知るわけないですよね
皆さん知ってました?

でもタイヤをよくよく見ると矢印マークと「ROTATION」の文字
まず、矢印の意味が分からないし、ROTATIONの英語が読めない笑

IMG_0799.JPG

「は!!! ま、ま、まさかのまさか、タイヤに左右がある!?・・・かもね・・・」って気付いたのが3本取替完了後ですわwww

痛い腰をさすりながら、付けたてのホヤホヤのタイヤを外してまた取付ける・・・
いや~しかし勉強になったな~
だって軽自動車のタイヤには前後左右ないんだもん(T^T)