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賃貸で使用する主な 床材の違いと写真比較

今回は「床材」がテーマです。

新築の賃貸物件ならば、床材はほとんどフローリングをお使いだと思いますが、リノベーションの対象になる中古物件においてはどうでしょうか。



よくあるのは、和室から洋室にするケースで、その場合は新しく床を張りなおします。

それ以外は既存の床の上に新しい床を張る(上張りといいます)ことが多いです。

今は和室が減っていることもあり、上張りをすることが多いようです。



ひとくちに床といっても、主に3つの種類があります。

① フローリング
② クッションフロア
③ フロアタイル

それぞれの特徴を事例と合わせて説明しましょう。

フローリングについて

みなさんがよく「フローリング」と呼んでいるものは「複合フローリング」「無垢フローリング」があります。

複合フローリングというのは、合板の表面に化粧材を張り合わせたもので、用いる化粧材によって、薄く削った天然木の突き板を用いるタイプと、樹脂化粧シートなど特殊加工の化粧材を張ったタイプがあります。

そして突き板(天然木に近い床材)は、価格が高く、シートのほうが安価になります。


賃貸においては樹脂化粧シートのフローリングを使用することがほとんどです。

なかには、突き板のタイプと区別がつかないほど、天然木に近い雰囲気を持つ商品もみられます。



現在の複合フローリングは耐衝撃性や耐摩耗性など性能も上がり、またバリエーションも多く、無垢の風合いに近づけた商品や、色も白色から濃い色、中間色もかなりの色数があり、メーカーによってもそれぞれ特徴を出しています。

一方、無垢のフローリング材ですが、賃貸ではほとんど使いません。デザイナーズマンションではそれを売りに使うこともあるかと思いますが、価格が高く、メンテナンスが大変なので賃貸には不向きと判断します。

複合フローリングの事例

今まで使用した複合フローリングです。使うメーカーや色、模様、表面のツヤ具合で、その部屋の雰囲気もずいぶん変わってきます。明るくナチュラルなイメージの部屋には、これくらい明るい木調のフロア材を選びました。

名古屋市名東区 メゾンH様

落ち着いた雰囲気と、壁紙とのコントラストでかなり濃い目の色を選ぶこともあります。ただ、気を付けなければならないのが、ホコリなどの白っぽいゴミがすごく目立ちます。掃除がかかせませんね。

名古屋市中区千代田 N千代田様

それとはまた逆にエレガントな雰囲気を出すために白系のフローリングを使用することもあります。こちらは髪の毛などの黒いゴミがよく目立ちます。

名古屋市名東区 メゾンH様

極端に白や黒っぽいフロア色より、中間色の中で濃淡をチョイスするほうが、賃貸物件には向いていると思います。

名古屋市中村区名駅南 S名駅南様

クッションフロアは、「店舗用」が丈夫でカッコイイ!

フローリングの次によく使われるのがクッションフロアと呼ばれるシート状の床材です。

中間層に発泡塩化ビニルを使って衝撃吸収性を高めたもので、厚さは1.8~3.5mm程度が一般的で、水に強く、汚れも落としやすいので、洗面所・トイレ・キッチンなどの水回りに用いることが多いです。



それにメンテナンスも簡単で単価も安いため、使いやすいです。クッションフロアというと昔は安っぽい柄しかありませんでしたが、最近は柄や色も豊富で、見た目もかなりよくなっています。



また、クッションフロア安価だけれども耐久性が弱いという印象を持つ大家さんが多いと思いますが、店舗用であれば、価格は少し貼りますが、住宅用に比べて厚みがデザインもかっこいいので、私はよく使っています。

名古屋市中区千代田 Mマンション様

クッションフロアの事例

トイレや洗面、脱衣室の水回りの例です。

名古屋市天白区大坪 RPY様

名古屋市港区知多 F南陽町様

これらはすべて住宅用クッションフロアで厚みが1.8mmになります。

このように、狭い空間ならではの大胆な組み合わせもでき、遊ぶことができるのも大きな特徴です。

耐久性ならダントツのフロアタイル

フロアタイルは、同じ合成樹脂系で塩ビタイルという名で呼ばれることもあります。

木目調ではリアルな木目にこだわったものも多く、フローリングの代わりに使用することが多いです。

フローリングではなくフロアタイルを使う、そこに大きな特徴があります。

まずはリノベーションの場合、なるべく既存を活かした方法、もしくは撤去せずに既存の上から張る方法を考えます。

それは工程を減らすことに意味があります。


こちらのマンションリノベーションでも木目フロアタイルを使用しました。表面がマット仕上げで、落ち着いた空間になります。

名古屋市中区千代田 N千代田様

名古屋市昭和区鶴舞 R鶴舞様

名古屋市中区千代田 N千代田様

名古屋市天白区野並 マンションN様

こちらは石調のフロアタイルの使用例です。

名古屋市中村区名駅南 S名駅南様

名古屋市天白区池場 マンションI様

名古屋市南区菊住 メゾンK様

まとめ

一般的に賃貸物件の工事費用でいうと、クッションフロアが安く、ついでフロアタイルフローリングという順番で、コストがかかると認識されている大家さんが多いと思います。



しかし、床材の値段は、それぞれのグレードによります。

私のよく使うクッションフロアでは、住宅用は安価ですが店舗用はフロアタイルと同様のコストです。

フローリングも天然素材か複合素材によって値段が変わります。



注意したいポイントとしては、フローリングを張るのは大工工事です。

例えば、床・壁・天井の内装工事だけをしたい場合、床をフローリングにすると木工事+内装工事の業者が入ることになりますので、それぞれに工賃がかかってしまいます。



これを木目のフロアタイルにすれば、見た目は同じフローリング風で、内装工事のみの業者で済みますので、それだけでコストダウンします。

このような工程を減らすだけでコストの削減になるわけです。

張り方も既存の床材の上に張ることが可能なものがほとんどです。



その際に気を付けなければならないのが、室内建具(ドア)にフロアタイル分の隙間があるかどうか、もしくは見切り材の厚みよりはみ出さないか等がありますが、大体の場合クリアできます。

床材ひとつでいろんな空間を作ることができます。DIYできないものもありますが、デザインやコストを比較しながら次のリノベーションで試してみてください。

名古屋市の賃貸住宅は満室計画にご相談くださいませ。

 

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アパートやマンションで退去が発生すると、通常、原状回復工事が発生します。



その部屋の入居期間がほんの短期間で、入居者が綺麗に使用してくれたという状況も極たまにあります。

この場合、クリーニングだけで済ませることも可能ですが、通常では経年使用された部屋は原状回復工事というものが発生します。


このような原状回復工事をリフォームやリノベーションと呼ぶことがありますが、ではリフォームとリノベーションは違いがあるのでしょうか。

通常私の知る範囲では、リフォームとリノベーションはあまり明確になっていません。



部屋の間取りを変更するような大掛かりな工事でもリフォームと呼ぶことが多いでしょう。

某TV番組で築古住宅を柱と屋根を残して全面改修する場合でも、番組内ではリフォームと呼んでおります。



実際リフォームとリノベーションの呼び方は特に厳密な区分けはないようです。

とは言うものの、2つの呼び方があるということは何らかの基準らしきものは存在します。

「リフォーム」と「リノベーション」の違い

まずはリフォームですが、Reform=改善、改革、弊害などの除去などを意味します。これを賃貸住宅などの建物に当てはめますと、原状回復ということになるでしょう。



アパートやマンションにおいては使用劣化した天井、床や壁紙の張替え、洗面化粧台や換気扇の交換など元からあったものを元のグレードで回復させる場合です。



外壁の経年劣化による塗り替えや屋上防水のやりかえもリフォームにあたると考えます。

新築物件を100とした場合、数年後には物件価値は100以下になっているでしょう。

例えばそれが70となっていた場合、100に戻す工事がリフォームです。

ただ、実際の価値としては100には戻らないのが現状でしょう。

  

方やリノベーションですが、Renovation=革新、刷新、修繕、修理となります。

直訳的にはリフォームの意味とあまり変わりませんが、建築の世界ではグレードアップが目的となる場合に使われます。

エアコンの無い部屋にエアコンを設置することや、水と湯をそれぞれの量で調整する混合栓をシングルハンドの物に取り替えるなど、元のものと違う上級設備を取り入れるのも含まれるのです。



大規模なリノベーションになると、物件のデザイン性を求めることも多く、ダイニングキッチンとリビングが別部屋になっていたものを同じ部屋にしてLDK化したり、畳の床をフローリング床に変更し洋室化するのもリノベーションでしょう。



風呂、トイレ、洗面所が一体化のいわゆる3点セットのユニットバスから、それぞれを独立させた入居者需要に沿ったリノベーションも最近は良く聞きます。



新築物件を100とした場合、数年後に50となったものを120へとグレードアップすることを目的とした対策工事がリノベーションです。

リフォームの選択またはリノベーションの選択の基準

リフォームは原状回復の意味合いから比較的新しい物件で行われますが、

リノベーションは築古物件においてよく行われます。

なぜなら、新築当初はその時代のニーズに合った間取りや設備を取り入れていても、現代では住環境の変化から住み難くなっていることが多いからです。



例えば20年前の入居者は、大きなLDKよりも小さく分けた部屋を希望しました。

また、畳の床を好む入居者も大勢いて、最低1室は畳の部屋を希望しました。

しかし現在では、若者たちを中心として畳の部屋は敬遠されてしまいます。

極端な方では、畳の部屋があるだけでもその物件は検討除外されてしまうようです。



また、エアコンの普及率も現在ほど高くはなく、付いていなくても普通でしたが、今では付いていないと入居付けは難しいでしょう。



このような物件は、供給過多の現在ではリフォームしただけでは入居してもらえません。

最低でも新築に近い条件までグレードアップさせねばならないでしょう。

むしろ、築年数を非常に意識する日本人の風潮を考えると、新築以上のグレードが欲しいところでしょう。



ただ、リフォームやリノベーションは費用が嵩みます。

特にリノベーションは、内容によっては数百万円なんて事例は珍しくありません。家賃3万円程度の部屋に100万円超のリノベーションは再考の必要があるかもしれません。

この辺の費用対効果の検証は非常に重要でしょう。

 

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賃貸借契約とは、住宅を貸して賃料をもらうことを約束する契約であり、

民法606条において、「賃貸人(大家さん)は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をなす義務を負う」と定められています。



つまり、原則として賃貸住宅の修繕義務は大家さんにあります。

しかし、貸した住宅が故障して使用に支障が生じた場合に、

法律には「どの範囲まで家主に修繕義務があるのか」が明確ではありません。

そのため、ある一定の建物の修繕費を入居者に負担させる「修繕に関する特約」は原則として有効とされております。



一般的には、どちらに過失があるか、どのような理由で修繕が発生したのか、

建物のどの箇所の修繕であるかによって、修繕義務の有無が考えられています。



入居者による故意・過失がなく、経年劣化による故障であれば、大家さんの修繕義務があるが、その範囲はもともと設置してあった設備と同様の状態に戻す......原状回復が求められます。

より質の良いものや快適なものにする義務はありません。



■入居者への特約は原則として有効



入居者の修繕義務を、契約で特約として取り決める場合、その範囲を具体的に取り決めておくことが後にトラブルを起こさないためのキーとなります。

特約の一例としては、下記のような小修繕を入居者に負担させるというもの。



襖や障子の張り替え
水道の蛇口のパッキンの取り替え
電球の取り替え


しかし、特約を入れたからといって、大家さんの修繕義務はすべて無くなることはありません。

とくに住宅の基礎、柱、屋根、壁など建物の主要な構成部分やキッチン、風呂、トイレといった生活に必要不可欠な設備については、大家さんに修繕義務があります。

たとえ、入居者が自分で直したとしても、建物を利用するために必要な修繕費用は「必要費」となり、民法608条に基づいて、この必要費については、入居者より返還を請求される可能性もあります。

 

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空室対策として、インターネット無料とか家具家電付きとか、入居者の利便性を考えて、大家さんはいろいろな付加価値をつけて満室にしようとします。

入居者のためと考え、入居者が住む部屋を着飾り、住みたいと思ってもらえるようにしようと努力します。

退去ごとのリフォームは当たり前であって、綺麗な状態で入居者に貸し出すということはどこのオーナーさんも行っているはずです。

他の物件との競争力に勝つためには、入居者に好まれる状態の部屋を提供するということは当たり前なことなのです。

しかし、せっかく綺麗にリフォームにお金をかけたのに、

部屋の中は荒れ放題、きれいに使ってくれるどころか窓を開けて換気をしないので部屋中カビだらけ、

ごみを捨てないので異臭を放っている部屋を見ると、本当にがっかりするどころか嫌悪感を覚えてしまいます。

綺麗な状態に部屋をリフォームして貸したのに、なんでこうなるのか不思議に思うはずです。





負のスパイラル



これは、入居者の資質に大いに関係ありますが、もう一つは自分が借りた部屋だから、部屋の中を汚していても構わないと思わせてしまうことに原因があるのではないでしょうか。



蜘蛛の巣などが張って汚れた建物を見て、入居者はここに住んで良かったと思いますか。

日常清掃が行き届いていないアパートに住んでいて、入居者は建物に愛着がわくでしょうか。

愛着が持てない建物で、建物を綺麗に使いましょうと言ったところで守られるわけがなく、自分が借りている部屋の中も汚してもいいものだと思ってしまうのです。

建物が汚れてくれば、負のスパイラルとして入居者意識も変わってきて、入居者同士のトラブルや居住ルールも守られなくなりアパートの質も低下します。



建物管理として日常清掃ができていなければ、入居者は建物に愛情を持つどころかすぐに退去していってしまい、残るのは問題があるような人ばかりになってしまうのです。

このアパートに住んで良かったと思えるようなものにしなければ、賃貸業で勝ち残ってはいけないのです。





「破れ窓の理論」というのをご存じですか?




建物の窓が壊れているのをそのままにしておくと、誰も注意を払っていないからということになって、やがて他の窓もまもなく壊されていくというアメリカの犯罪学者の理論です。




例えば、放置自転車のカゴにひとつゴミを入れられると、あっという間にカゴがゴミでいっ
ぱいになっていたという光景を見たことがあると思います。

どうせ汚れているのなら、自分が汚したところで分かりはしないといった心理が働くのです。





ゴミ置き場の不法投棄も、誰かがルールを守らないで捨ててそのままであれば、他の住人も捨ててもいいという気持ちになって、いつの間にかゴミ置き場がゴミであふれるということになります。



そうなると、住人の質も低下して自分の部屋の中まで汚しても気にならなくなってしまうのです。

共用スペースがきれいに掃除されていなかったり、建物自体が古くなっても手入れがされていなければ、入居者はどっちみちボロアパートなのだからといった心理が働いてしまうのです。

部屋の中をいくら綺麗にリフォームしても、建物全体が汚れていれば、入居者もきたなく使っても構わないと思ってしまうのです。





建物管理においてはいつもいつも綺麗にしておき、修繕なども惜しみなく手をかけていると、入居者のマナーも向上するし、建物が古くても愛情が注がれた建物はトラブルなどの苦情も減ってくるのです。

あなたは、自分が所有する賃貸物件に愛情をかけていますか。

いつも綺麗に手入れをして、メンテナンスは怠りなくしていますか。



小規模アパート・マンションの場合、賃貸管理にかけられるコストが十分に捻出できないことが多く、賃貸管理は目に見える利益を生まないので経費をなるべくかけたくないと思うかもしれませんが、

本当は、共用部清掃を含め賃貸管理にこそお金をかけるべきなのです。

満室経営を望むなら賃貸管理こと大事なことで、

いつもいつも建物に愛情を注ぐようにすることが満室経営に向かう近道なのです。

 

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大家様のお悩み相談 Q&A

⑦どの会社に頼んで良いかわからない。



安いからといって、手抜き工事をするような悪徳業者は要注意です。

手抜き工事はどのようにするのか?

ありがちなのが、塗り回数をごまかし、手間と材料をかけないこと。
3回塗りを2回に2回塗りを1回など・・・2回塗りを1回などは上塗りしかしていませんから、既存の塗装面と新しい塗膜が密着せず、剥がれてしまいます。下塗りは重要なのです。

そして材料偽装!!

契約時の塗料とは違う(レベルの低い)塗料を使う。
現場で塗料缶など確認された方が良いです。契約書にない塗料缶だった場合は要注意です。

さらに雑な仕事をすること。
例えば養生などをしっかりしないで塗装をしたり、
ケレンなど下地調整をしないで塗装してしまったり、職人ではない素人が工事をすることなど・・・

手抜きとは分からないところで、分からないようにできます。

仕上がった時にはきれいに施工出来ていても、長持ちせず、1年と持たずに剥がれてしまうケースもあります。



それに、ネームバリューで業者を決めるのは危険です。

なぜならば、

それは塗装知識が少ないため、下職に任せてしまうケースが多くあります。また、大手などは、仲介業者が多く入り、工事業者には10分の1以下の手間しか払われないことも。



そこで、どのような対策をするのか

それは、どれだけ外壁塗装について知識があるか、また技術力が高い職人を集められているかです。

当然ですが、塗装のことを知らなければ、良い職人を集めることも不可能です。ですから、知識ある業者を選別してください。

そのためには、まず、診断をしてもらうこと。診断をしてもらい、説明をしっかり聞くことが必要です。ここで「業者の差」が出ます。


塗装の目的、下塗りの重要性、雨漏りする箇所、耐久を上げるための工事、など、しっかりと説明して頂き判断されると良いと思います。

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先日に引き続き、雨漏りについてご説明いたします。


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お客様からの相談 Q&A

⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない。

定期補修や点検はマンションの安全性・耐久性を維持するために必要です。

定期的に補修・点検をすることでマンション全体の耐久性も向上します。

大家様や管理会社は責任を持って定期補修・点検をしなければなりません。

ちなみに、マンションは10~12年周期で屋根・外壁の塗り替えをおこないます。

また、共同住宅に義務づけられている法定点検は以下のとおりです。

建築設備点検...1年に1回
特殊建築物定期検査...3年に1回
エレベーター保守点検...1年に1回
消防設備点検...機器点検は1年に2回、総合点検は1年に1回


⑥費用がいくらかかるかわからない。

点検・御見積・ご提案は、無料です。

マンションの外壁工事の概要としては、

表面清掃、ケレン(下地処理)を行い、塗装下地である外壁、コンクリート壁等の劣化・損傷箇所の修繕後、(再塗装の前処理工程として)塗装面の段差修正等の下地調整を行い、塗装を行います。

主要な工事部位として、

建物の外壁、共用廊下・階段、バルコニー等のコンクリート壁、手すり壁、庇・バルコニーの天井面等の吹付け塗装部、などがあります。

外壁塗装の費用は、塗装業者や改修前の素材、改修後の仕上げによって変わります。

通常、外壁塗装と同じタイミングで他の工事を含んでの大規模修繕をおこなうことがほとんどです。

外壁塗装工事以外にも、「仮設工事」、「下地補修工事」、「鉄部塗装工事」、「防水工事」、「シーリング工事」などの費用がかかります。
名古屋市の賃貸住宅専門!管理・リフォームのことなら満室計画へご相談くださいませ。

 

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マンションから雨漏りがしていると不安になるものです。マンションが老朽化しているのではないか、という思いから安心して生活できなくなります。

雨漏りを修繕するには、原因を突き止めなければなりません。また、間違った修理をしてしまうと余計に雨漏りがひどくなる恐れもあります。

きちんと雨漏りを修理するためにも、雨漏りのマンションと一戸建ての違い・マンションの雨漏り工事など把握しておきましょう。

今回から調査から工事までの一連の流れをお話し致します。今回は調査の説明を致します。

大家様からのお悩み相談 Q&A

まず、今までのお客様で一番多い悩みは、下記のとおりです。

①雨漏りしてないか気になる。
②台風や強風、ゲリラ豪雨などで雨漏りが心配。
③雨樋が曲がっているようだ。
④経年劣化か自然災害かわからない。
⑤そもそも屋上防水が劣化しているか見えないのでわからない。
⑥費用がいくらかかるかわからない。
⑦どの会社に頼んで良いかわからない。

上記のようなことが多いのが実情です。

それでは、順番にご回答申し上げます。

①雨漏りしてないか気になる。

雨漏りしやすい場所は天井・天窓・屋根だけではありません。

サッシ・出窓・小窓・ベランダ・換気扇・ひさし・煙突・外壁など建物のあらゆる場所から雨漏りが発生するのです。

特に、湿気が集まる場所は雨漏りしやすい傾向があるのでチェックが必要です。

②台風や強風、ゲリラ豪雨などで屋根が心配。

外壁塗装がはがれている・バルコニーに藻やカビが出ている・サッシのかどにすき間ができているなどの症状は雨漏りの兆候です。

雨漏りが発生するまで時間の問題でしょう。

常に異常が起きていないかどうか、雨漏りしそうな場所をチェックすることが大切です。

③雨樋が曲がっているようだ。

天災やごみの詰まり等で、雨樋がゆがむ(曲がる)ケースや割れてしまう・外れてしまうケースがあります。

そのようなことにならない為には、定期的な清掃・メンテナンスが必要になります。

④経年劣化か自然災害かわからない。

外壁や屋根の塗り替えは10年を目安に実施されます。

ただし、アクリル系塗料のように短くて3〜4年と、塗料によって塗装しなければいけない時期が異なります

また、施工・設計に問題がある場合は新築マンションでもすぐに雨漏りが発生します。

つづきは、次回ブログでご紹介いたします。

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台風5号の現況と予想

強い台風第5号は、4日3時には奄美大島の東約290キロにあって、1時間におよそ15キロの速さで西へ進んでいます。

中心の気圧は950ヘクトパスカル、中心付近の最大風速は40メートル、最大瞬間風速は60メートルで、中心から半径130キロ以内では風速25メートル以上の暴風となっています。


 台風第5号は引き続き5日にかけて西に進み、4日夜から5日朝にかけて九州南部・奄美地方に接近する見込みです。

6日は進路を北よりに変えて、夜には九州にかなり接近するでしょう。

台風災害への対策と安全確保

災害発生時

通過中は外へ出ない。

エレベータを使わない。



到達6時間前 〜 到達直前

浸水の被害を想定する。




到達6〜12時間前

行政から避難勧告が出た場合は、複数で行動する。

避難準備情報が出された場合は、速やかに要援護者を避難させる。


到達12〜36時間前

懐中電灯や食料などを用意する。

家財道具を高い場所へ移す。



到達36〜48時間前

低地に住んでいる場合は、土のうなどを用意する。

事前に排水設備の点検・掃除をしておく。

屋根瓦やトタンを補強する。

賃貸物件が台風で被害にあったら!?修繕してくれるの?

台風等の自然災害によって物件、および家財道具に被害が発生した際、修繕費用はオーナー負担になるのか、借主負担しなければならないのか。頻繁に起こることでは有りませんが知っておく必要があります


自然災害の被害に遭ったときに困らないよう、正しい対処をするための基礎知識をまとめました。知らずに間違った行動をとると損をしてしまったり、トラブルになったりする可能性もあるので、事前に正しい知識を学んでおきましょう。

借主に過失がない場合

物件の修繕については、民法第606条第1項では以下のように定められています。賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う台風等の自然災害によって窓ガラスが割れるなどの被害が発生した場合、借主に過失がなければ修繕費用は基本的に貸主、つまり大家さんの負担になります。ただし、家財道具等の借主の所有物の損害については借主負担となるのが一般的です。

地震で家具が倒れてフローリングが傷ついた場合、フローリングの修繕費は基本的には貸主負担となり、家具の修理費は借主負担となります。破損時に申告せず、退去時に伝えた場合、その傷が地震に起因するかという証拠を示しにくいので、原状回復費として敷金から修繕費を差し引かれる場合があります。地震による物件の被害はトラブルになるケースが多く、借主の過失でない場合は基本的に貸主負担となりますので、破損が生じたらまず貸主に相談しましょう。

借主に過失がある場合

ただし、以下のように定められている通り、借主の責任によって損害が生じた場合、借主負担になります。置いてはいけない場所に危険物を置いている場合など、借主が負うべき善管注意義務を怠った場合はこれに該当する可能性があります。借主の責に帰すべき事由(故意又は過失)によって生じた場合、借主に損害賠償義務が生じる台風が来ているのに雨戸を閉めなかった、ベランダに山積みにしていた物が倒れて窓ガラスが割れた、といった場合は借主の過失となりますので、貸主に修繕費を請求しても断られる可能性が高いです。

建物に瑕疵がある場合

瑕疵(かし)は、欠陥や過失のことです。

たとえば物件自体に欠陥があり、それが原因で所有物が被害に遭った場合は貸主に責任が生じます。他にも老朽化や不具合によって塀が倒れそうになっていて、借主が修繕を依頼しているのになかなか対応してくれず、結果、台風で倒壊して被害に遭った場合なども貸主の責任となります。

争点は貸主の過失であるかどうかで、瑕疵=欠陥があるのに放置していた場合は、物件だけでなく所有物におよんだ被害も貸主に責任があります。

ただ、瑕疵であるかどうかは判断しづらいケースもありますし、どこまで貸主責任かを線引きしにくいケースもあるため、最終的には貸主と借主との話し合いになります。修繕を放置された場合は写真で撮影しておくなど、証拠を残しておいた方がいいかもしれません。

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敷金とは?

敷金とは、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものです。

つまり敷金とは、"入居者から、何かあったときのために預けてもらったお金"なのです。


ここでいう"一切の債権"とは大家さんの賃借人に対する"未払い賃料債権"と"損害賠償債権"が主に上げられます。

損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。

善管注意義務とは

善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければなりません。


つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生するのです。

賃貸住宅の価値(建物価値)

「経年変化」や「通常の使用による損耗」の判断基準とはどこなのか?

実際のところこれを明確にするには困難です。

そこで国民生活センターなどにおける個別具体的苦情・相談事例の中で通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて検討し一定の区分をしたものが下の図です。

経年変化を考慮する理由!

①どのような場合でも経年変化・通常損耗が必ず前提となっており、

その分は、賃借人が賃料として 支払ってきているので経年変化・通常損耗の分が賃貸借期間中と明渡し時とで 二重に評価されるようになってしまうため。



②賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、

10年の場合は1年の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担額が同じであると言うのは賃借人相互の公平を欠くことになるため。


★賃借人の負担については、建物の設備等の経過年数を考慮し、

年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当であるとしています。


★しかし、設備等によって修繕・交換の実施時期はまちまちであり、それらの履歴を賃貸人や管理会社が 完全に把握しているか問題であるので、

経過年数を入居年数で代替する方式を採用しています。

この場合、入居時点での設備等の状況は必ずしも100%のものばかりではないので、

その状況にあわせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することにしています。

賃貸経営・管理については満室計画へご相談くださいませ

 

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利回りとは?

「利回り」とは簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。

不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。


不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、

どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておくことが大事です。

表面利回りとは

購入費用で割った数値で表した利回りのことをいいます。
よく物件情報などに利回りが記載されていますが、その多くは表面利回りが多いようです。

計算式  :  表面利回り=年間収入÷購入価格

単純計算例:【土地購入費+建築費用が1億円、家賃8万円 貸室10室の場合。】

8万円X10室=80万円(月額収入)X12ヶ月=960万円(年間収入)
960万円÷1億円=0.096 正確にはこの数字を100倍にする。
0.096X100=9.6%となる


◎収益力を大まかに捉えるのに便利!
△その物件を購入した時点での単年度の指標のため、 その後の利回りを維持できるかは解らない

実質利回りとは

満室を想定(予想)した年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値です。

計算式  : 想定利回り=年間収入÷購入価格

物件購入の際についている利回りは想定利回りの場合も...!?
不動産物件情報に記載されている「利回り」は、あくまでも販売会社がつけている言わば「想定利回り」も多いです。

収入の基準となる家賃もその物件内の最高額で判断されていることが多くあります。

入居率を考慮することも重要

いくら計算上の利回りが高くても、そもそも人が入居しなければ収益をあげることはできません。

「バス・トイレ別の部屋は入居率が高い」 「ペットも飼える部屋の人気が今高まっている」等、

その地域の情勢を踏まえどのような間取り・特徴の部屋に人気があるのかを考慮に入れて利回りを考えましょう。

自分で利回りを計算してみよう

以上のような理由から、物件購入の際に販売会社が記載している「利回り」相違して鵜呑みしてしまうことは危険です。

家賃や入居率及び年間ランニングコストなど経営していく際にかかる費用等も考慮に入れながら、ご自身が十分理解して利回りを計算してみることをおすすめします。